这个半年，金融政策从年初便一路趋紧；这个半年，全国多地楼市遭遇低迷；这个半年，全国包括南宁在内多城发文“救市”……多变的形势下，也让南宁楼市步入微妙期。2014上半场的南宁楼市，一方面告别了以往的风火，一方面也有楼盘持续热销。2014年上半年，整体平淡的南宁楼市里，几家欢喜，几家愁。

　　楼市冷热不均

    有些开发商走量艰难，但一些品质较好的楼盘还是能热销，呈现冷热不均的现象。

    观察不难发现，上半年销售情况良好的楼盘，多出自大牌。万达、嘉和、龙光、绿地、新宝通、大商汇、瀚林、德利、盛天等是典型，是南宁楼市上半年“开盘秀”的主角，而中小房企对于开盘则是信心不足。

    “预计7月份会开盘了。”城西一项目负责人表示，由于预约量一直上不去，开盘日期只能一推再推。该开发商布局南宁2盘，项目早在去年第三季度便亮相，预约周期超过半年，但一直人气不佳，首期一直未能开盘。

    相比之下，大牌开发商情况却要好些。安吉万达广场3月15日才开放售楼部，至今短短3个月，万达金街、万达华府、精装SOHO三类产品开盘数量达到3次，且次次人气爆满，销售成绩斐然；绿地中心写字楼，也不甘示弱，单日销售额超过8亿元，印证了南宁写字楼热销时代的来临；龙光·普罗旺斯高层、别墅、商业同出击，半年销售额超9亿元；嘉和城2大高层项目温莎北郡、塞纳左岸，今年以来开盘3次，均是“日光”，6月15日双盘齐开盘，销售房源超过300套，立即又启动了新品预约。从热销的楼盘来看，南宁楼市已不再是刚需的主场，高端住宅、写字楼、商铺等也占有不小的市场份额。

    从长达半年的市场监控也发现，开盘秀往往出自大牌房企，且热卖也多为品牌楼盘，而部分开发商则步履为难。

    上半年大牌领跑的趋势，在下半年还会延续。居周刊统计，预计下半年推向市场的新盘、大盘，也大多出自大牌房企，如合景·天汇广场、荣和·千千树、宝能·五象湖1号、保利·君悦湾、招商·雍景湾、中海·国际社区、中国铁建·江湾山语城等。这些新盘，不少已聚集较高的人气。

    限购松绑，金融政策趋紧

    全国市场持续低迷，上半年迎来多个城市发文“救市”。

    6月20、26日，呼和浩特两次发文，放开限购，成为全国首个正式发文取消限购的城市。至今，未见住建部等中央部委予以叫停。而早在4月下旬，南宁市住房局发文，北部湾经济区内五城居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁打响限购松绑第一枪后，天津滨海、无锡、杭州萧山、铜陵及郑州等五城相继抛出放宽房地产调控的政策。地方政府松绑限购的星星之火，似乎有了燎原之势。业内大胆揣测，接下来“救市”的城市或发展到30多个。

    然而，业界对于地方救市，普遍不看好效果。国内专家分析，今年以来，宏观经济不景气，房地产市场持续低迷，部分区域量价齐跌，是致使地方发文救市的关键因素。不少业内人士认为，金融政策不松，地方救市效果不会太明显，而今年以来金融业持续趋紧。

    记者多次深入调查，从去年第三季度开始，银行对于房贷业务处于收紧态势，不仅贷款门槛提高，放款周期也在不断延长。目前南宁银行，首套房贷利率普遍是在基准利率的基础上上浮5%~10%，最低的建行也上浮2%~10%。还有银行人士透露，尽管一些银行声称首套房贷利率上浮5%~10%，但上浮10%甚至以上都很普遍，而且房贷期限无法确定。

    还有行业人士透露，今年上半年，很多开发商拿不到贷款，即便是本土开发实力较强的房企，在银行的客户评估里还属二级客户。南宁宝资嘉项目咨询有限公司副总经理黄忠说，现在不仅是小房企，即便是实力较为雄厚的大房企，资金链也不容乐观，其对楼市的影响可想而知。

    房价仍涨，但涨幅已缩小

    金融政策趋紧，楼市持续低迷，持续上涨的房价，涨幅被遏制了。国家统计局6月18日公布，5月份70个大中城市房价统计数据，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，占比达50%。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。南宁仍在上涨行列，5月南宁新建商品住宅价格环比4月上涨了0.1%，同比上涨了6.4%。

    从国家统计局在上半年发布的数据来看，南宁房价虽仍在上涨，但涨幅在逐渐收窄。业内人士分析，这一情况，与今年南宁不少楼盘推出特惠有关，甚至部分楼盘开始出现结构性下调价格，但实际上整体均价水平并没明显变化。

    而市场一线表明，南宁“低价风”的确不断，不过多数楼盘均价依然坚挺。今年来，南宁频现“0首付”、“2”字头、“3”字头价等。4月中旬，城南的汇东星城率先抛出“0首付”的消息，引起市场关注。随后，城西的骋望·麓涛town house也打出了“0首付”的广告。瑞和家园也在5月迎头顶上，推出“0首付”政策。龙基·传媒星城、金源悦峯打出4998元/平方米、5900元/平方米的低起价；云星·钱隆御景以3888元/平方米起开盘。不过，细察这些推出优惠的楼盘，销售均价与此前保持平稳，甚至还有楼盘均价比此前还要高。

    对于官方数据的波动以及部分楼盘的价格表现，多数业内人士认为，是阶段性的价格调整所致。南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林表示，虽然不少楼盘推出特价房源，不过仍然没有降低南宁整体的均价水平，这与市场多样化产品价格分化有关，一方面高价盘价格持续坚挺，另一方面是刚需盘局部调整价格。

    供应大增，整体成交平淡

    2014年上半场，全国多地低迷之势蔓延，南宁楼市也未能独善其身。业内人士分析，上半年南宁楼市虽有部分楼盘销售不错，但整体表现较为平淡。

    整体来看，上半年供应大增，成交却没赶上供应的步伐。来自南宁市住房保障和房产管理局的数据，1~5月，全市新建商品房批准预售面积373.38万平方米，同比增长11.59%，其中新建商品住房289.56万平方米，同比增长10.04%。截止6月28日，商品住房累计可售套数51984套，面积576.25万平方米。与此同时，供应大幅增长的还有商业、写字楼等产品。

    而1~5月，全市新建商品房签约面积270.64万平方米，同比增长1.68%；签约套数28606套，同比增长9.38%，其中住房签约面积238.13万平方米，同比增长0.66%；签约套数22636套，同比增长0.58%。尽管，签约量也有上涨，但相比供应的增长，气势明显弱得多。多位业内人士均分析，官方数据有时间滞后性，但也说明南宁上半年的确是成交平淡。事实上，南宁上半场整体表现来看，无论是开盘数量，还是部分楼盘现场人气、成交，都要明显比去年少得多。

    居周刊深入市场也了解到，成交量的确较为平淡。第一季度，3个月时间共有30个楼盘开盘上市，供应量超5500套，但楼盘反映整体成交平平；第二季度，房博会前后及端午节前后，楼市迎来2次供应“小高潮”，但相比往年，无论是阵势还是成交情况都要清淡许多。进入6月，楼市更见平淡，楼盘多以活动营销、特惠促销为主。

    “到访量不足，我们6月销售20多套，不及130套月任务量的零头。”兴宁一楼盘负责人透露，上半年人气、成交并不理想，尽管每周都在做暖场活动，但半年过去，别说完成一半任务，就连三分之一都达不到。

    实际上，上半年，城南、城西、兴宁及青秀不少楼盘的人气、成交表现平平。对此，业内人士也有同感。“从当前市场表现来看，买方市场观望情绪比较重。”南宁宝资天房地产咨询有限公司副总经理韦春芳就表示，成交量下滑的现象不止于国内，南宁不少开发商日子也不好过。