2024年，随着国务院国资委批准成立300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，以及人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，政策端的持续发力使这一年成为国企央企存量土地资产规模化盘活的元年。行业开始不断涌现以市场化、专业化的手段撬动盘活存量土地资产的新经验，涵盖产业园、租赁住房、商业消费区和休闲文创园区等多个领域。

在住房租赁领域，由于公募REITs在过去两年成功跑通商业闭环，并展现出稳定性和抗经济周期的特点，将存量土地资产盘活为租赁住房成为极具吸引力的路径。10月24日，ICCRA住房租赁产业研究院在第六届领航•住房租赁产业国际论坛上发布了《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告，针对“国企央企存量土地资产规模化盘活”议题，提出了住房租赁赛道的实操落地指南。

近年来，涉及长租公寓的大宗交易数量和建筑面积均逐年上升，保障性租赁住房公募REITs的市场表现也远优于其他板块。然而，存量盘活一直是一项复杂任务，尤其是在微利运营的住房租赁市场。为此，ICCRA住房租赁产业研究院在报告中首次提出了目标资产筛选和资产收益最大化两大模型。

目标资产筛选模型通过市场供需匹配度和资产标准化程度两个维度，将待盘活的资产划分为六大类型。资产收益最大化模型则基于规划定位、运营管理、收入创造、成本控制和融资优化五个维度，形成资产综合评估框架。报告认为，识别高质量资产和发掘资产增值潜力是行业需要发力的两个关键环节，两大模型通过指标量化，为这一过程提供了改进方向上的指导。

此外，报告还分析了存量房收储、城中村改造等政策变动对住房租赁行业的影响，预测随着这些政策的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。但这也伴随着一系列挑战，如部分地区保障房需求与存量房供给之间的不对称问题，以及有效资产筛选和改造难度的增加。

针对这些挑战，报告指出产业链思维或将成为破题的关键。即从“投融建管退”全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产，投资决策时不仅要考虑当前市场价值，还应着眼于未来增值空间与长期回报。在建、管阶段，需要确保改造后的资产能够满足当前及未来市场需求，并在退出时最大化资产价值。

报告强调，资产组合视野和产业链思维相辅相成。存量资产持有方应整合不同类型资产、多业态协同运营，提升整体投资回报。例如，在产业园综合体中纳入长租公寓业态，既能分散投资风险，又能获得持续稳定的租金回报。

10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT挂牌深交所。自2022年首批公募REITs 集中上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，随着住房租赁商业闭环的形成，租赁住房将成为存量盘活的重要方向。

赵然表示，用产业链思维确保资产在整个生命周期中的价值最大化，利益相关方有望在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。这正是盘活存量资产扩大有效投资的题中之义。随着政策的持续推动和行业的不断探索，住房租赁市场有望迎来更加广阔的发展前景。（李红梅）