限购持续，调控倾向市场化

　　呼和浩特成全国首个取消限购城市，微调政策的城市阵容不断扩大，全国百城住宅均价两连跌，房地产金融政策持续收紧……下半年的政策走势，引人瞩目。2014年下半场，不少业内人士把脉，房地产市场调控将持续，市场化将更加明显，地方松绑限购将进一步扩围。

    到默许后，不到一个星期，济南便传出要松绑限购的消息。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。

    早在上半年，政府就对楼市调控表明了态度，在2014年3月公布的《政府工作报告》对“分类调控”有着明确体现。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，这是在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”的大政策方向不变的前提下，从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”，从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整。

    南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林分析，对房价过快上涨的一线城市坚持限购，其他城市根据自身情况进行微调，这是现阶段中央对于房地产调控的基本态度，但短时间内不可能全面放开。这也意味着调控将倾向于市场化。

    德利AICC项目常务副总沈志凌认为，从市场走势来看，下半年南宁全面放开限购的可能性不大，还是会持续平稳。

    房贷收紧，走势扑朔迷离

    在众多业内人士看来，当前影响中国楼市最大的因素，在于金融政策。而今年以来，金融机构对房地产警惕性较强，持续收紧银行房贷。下半场，房贷走势仍然扑朔迷离。

    尽管上半年，央行、银监会连续多次喊话力挺首套房贷。但全国范围，不论是个人房贷，还是房企贷款，都十分紧张，南宁情况也不例外。

    记者走访发现，南宁银行首套房贷利率未降反升，各家银行首套房贷在基准利率上上浮2%~10%，最低的是建行，为2%~10%。整体来看，相比年初，首套房贷利率不松反而更紧。年初仅中信、光大、兴业等商业银行上浮，如今首套房贷利率上浮的风潮已扩到国有银行。银行业内资深人士透露，目前个人房贷、开发贷款虽比年初有所舒缓，但仍然十分紧张，对于楼市有着直观的影响。

    接下来，南宁银行房贷会否出现松动？南宁多家银行工作人员说，南宁下调的可能性不大，房贷利率优惠更难出现。

    有资深银行业从业人员分析，按当前银行金融信号来看，防范楼市风险的基调未变，年内房贷放松可能性不大。4月29日，银监会召开2014年一季度经济金融形势分析会，明确了今年商业银行要防范政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务的风险。而一驻邕银行的工作人员也表示，两三年内，房贷都不大可能会放松。

    不过，广西合富辉煌项目咨询有限公司副总经理陈亚春认为，当前中国是政策市场，不会单纯遵循经济规律走，金融政策是目前影响楼市最关键因素，当前就连首套房贷也十分紧张。对于接下来的房贷政策，不排除会出现相对宽松的信贷新政。

    调控持续，市场化将来临

    随着国内多个城市微调政策出台，加上全国百城住宅均价2连跌，调控市场化的呼声越来越高。今年5月，中国社科院发布房地产蓝皮书也指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。

    业内人士分析，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府松绑楼市调控政策的冲动，将越来越强烈。而鉴于当前中央对楼市的政策硬杠难以突破，一些地方或从限购范围、户籍政策等方面“突破”，打擦边球逐步松绑。

    而从陆续松绑政策的城市来看，除直接松绑限购政策外，一些城市还通过税费减免、资金补贴、信贷放松等方式，来刺激购买力。

    众多业内人士看来，随着上半年“双向调控”的提出，房地产调控的市场化特征越来越明显。今年来，出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，市场化调整将进一步加大。

    “未来房地产调控将更多地依靠市场力量，规范商品房供应，发挥市场的决定性作用，用市场手段促其健康发展。同时，政府也要做好保障房建设，强化政策的民生托底功能，让中低收入人群居有定所。”同策咨询研究部总监张宏伟说。中国房地产业协会副会长朱中一则表示，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是要加快推进房地产调控长效机制。

    保障性住房，也将是下半年的一大关注点。住房城乡建设部近日就做好2014年住房保障工作，明确今年全国城镇保障性遮阳伞安居工程计划新开工700万套以上，计划基本建成480万套。同时，要求各地加大省级补助支持力度；建立省级巡查机制，加强对目标任务进展情况的督促检查等，确保完成年度开工和建成任务。

    辉煌集团南宁分公司董事总经理黄明程表示，从政策层面来看，新一届中国政府的领导班子以“以阵痛换经济结构调整”的思路不会发生方向性的改变，调控政策将保持不变，银根仍然紧缩。接下来，或许地方政府在政策层面会有所调整。

    限购松绑，或进一步扩围

    6月26日，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发布取消楼市限购令的实施意见，成为全国首个正式发文取消限购的城市。记者观察，今年4月以来，包括南宁、福建、铜陵、沈阳、无锡等20多个城市，通过半公开或全公开的方式，抛出各种救市政策。期间，有部分城市否认或者叫停了调整，但是大部分城市“顺利闯关”，地方救市或进一步扩围。

    关乎政策，南宁有着第一个试水调整限购城市的身份。先后在4、5月，放开北部湾5城居民在南宁置业的资格，又开通异地公积金贷款业务。而今，随着全国第一个公开取消限购城市的出现，南宁下半年的政策走势，也引起业界关注。南宁限购会否有进一步动作？

    不少业内人士看来，限购政策再放松只是时间问题。南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟认为，放松限购政策将是大势所趋，地方调整限购政策，其实与国内政策大势相吻合，房地产作为支柱产业，政府不会过多打压。南宁华南城住宅部总经理谭志宏也认为，房地产作为支柱产业，不应继续打压，接下来还会放松，全面取消限购只是时间的问题，南宁对北部湾城市放开限购是合理的，不排除最终全面解除限购的可能性。

    而截止记者发稿时间，南宁市住房保障和房产管理局等相关部门，尚未有针对限购政策方面做出调整的文件出台。不过，有消息人士透露，关于限购新政，南宁其实已经有了新动向，首套房的界定范围或进行放宽，购房人群则将会得到扩大，这也意味着接下来南宁的政策走势会相对宽松。

    分类调控，将是大势所趋

    地方取消限购，被不少业内人士看作是大势所趋。不过，分类调控才是政府对房地产的基本态度。

    “预计30多个城市的限购政策将可能在年内取消。”中原地产首席分析师张大伟表示，因为整体经济问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。

     ■业界把脉

    德利AICC项目常务副总沈志凌：

    楼市竞争进一步加剧

    上半年南宁放开北部湾5城居民买房限制，对于楼市是有一定影响，但并不是很大，因为银行房贷持续收紧，以致于仍有一大部分人被拒之门外。从走势来看，下半年南宁全面放开限购的可能性不大，还是会持续平稳。

    尽管楼市走势平稳，但今年下半年楼市的竞争会十分激烈。一方面，上半年销售不理想的楼盘会持续发力；另一方面，诸多大牌房企的新盘会陆续亮相或上市，将加剧楼市竞争。

    南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟：

    放松限购是大势所趋

    从一些政策动向来看，松绑限购是大势所趋。目前，多个地方发布松绑限购，政策都较为温和，与国内政策大势相吻合。房地产作为支柱产业，政府不会过多打压，松绑限购政策只是时间问题，接下来政策面会相对宽松。

    国内数据显示，房价连续2个月下跌，但都属于合理波动范围。接下来，预计房价走势不会太大浮动，今年诸多大牌开发商的新盘会亮相、上市，品质、规划都较好，不会低于市场价上市，将支撑南宁房价持续走稳。

    广西合富辉煌项目咨询有限公司副总经理陈亚春：

    限购或将进一步松绑

    从国内多个城市发布相关政策的文件，大多都是“朝令夕改”，这些新政大部分不温不火，就如南宁没有形成过多的促动。当前，影响楼市的最大要素还是金融政策，个贷还在上浮且房贷门槛审批很严格。可以看出，中国还是政策市场，不会单纯遵循经济规律。接下来，不排除金融政策会有所松绑。而政府不会过度打压楼市，未来还可能进一步松绑。（ 欧永潘）