上半年的南宁楼市，步伐走得没有想象中轻松。其先是承接了2013年第四季度的热度保持稳定态势，然而随着全国楼市大环境和舆论风潮的影响，供求双方也慢慢转入观望态势，使得第二季度末市场明显趋冷。

    而在上半年，整个市场表现如何？

    看价格

    均价波动明显 每平方米涨了至少200元

    2014年上半年，商品住宅成交量达244.33万平方米，与去年同期相比增加4.9%。其中，1月至4月基本呈现回升态势，5月从高位轻微下滑，直至6月出现明显降温。尽管如此，在众多业内人士眼中，上半年南宁楼市的表现与去年同期相比，活跃度还是比较低。

    尤其是二季度以来楼市转冷的趋势逐渐显现。从数据来看，2013年上半年商品住宅成交面积、成交金额和成交套数TOP10这三个榜单排行第一的是龙光·普罗旺斯，其成交面积11万平方米，成交金额6.97亿元，成交套数为1191套。而今年农房·澜湾九里9.15万平米的成交面积，成交金额7.14亿元，成交套数为900套。

    根据克而瑞数据分析，上半年整个市场成交价格则延续了去年下半年的升势。2014年上半年，均价仍呈现曲折中上升的态势。进入第二季度后，即使市场趋冷，但以刚需为主、总体供求平衡的本地市场仍能较好地承托产品的价格。开发商多数呈观望态度，只采取了类似“分期首付”“赠送家电”等手法促进成交。

    另一方面，由于市场的转冷，使得成交结构出现变化，中高端项目推货节奏更为谨慎。入门刚需项目份额的加大，成交结构的不断变化， 使得2014年上半年均价波动幅度也较为明显。记者了解到，今年上半年成交均价为7732元/平方米，比去年7200—7500元/平方米均价高出了232—532元/平方米。

    看需求

    刚需仍为市场主导

    克而瑞信息集团广西片区总经理吴宁认为，上半年，整个市场供需平衡。之所以出现这一局面，源于整个市场不是很好，许多开发商的销售受到影响，从而导致他们开发新项目或新产品的进度受影响。这些就导致了整体市场的供需平衡。根据克而瑞广西片区的分析，南宁市商品住宅市场仍以刚需为主导，这也是在全国多数主要城市出现成交回落的情况，而南宁楼市仍表现较为平稳的主要原因。

    从前十榜单来看，7000元/平方米以上的中高端、高端项目已占据过半席位。值得一提的是，今年一季度市场仍保持较大的成交量，以五象新区、青秀区和兴宁区部分中高端项目成交最为集中。

    辉煌集团广西分公司执行董事黄明程认为，今年上半年不同于去年同期的一个特征就是去年的需求主要以刚需客户为主，今年的则是慢慢变为“刚需首改”。吴宁表示：“目前市场需求仍是刚需为主。但这一趋势也在慢慢地发生改变。刚需见顶是一种趋势，会有越来越多好的改善型产品出现在市场上。”

    从上半年的市场来看，刚需还是市场的主导。在上半年商品住宅成交套数排行榜上，套数超过500套的项目大都是刚需盘，如农房·澜湾九里上半年售出900套房，瀚林新城售出834套房，金源一品售出600套房。

    看产品

   房企品牌效应“凸显”

    刚需首改、改善型需求逐步“接力”刚需，说明购房者对居住品质的追求正在提升，置业观念正在升级。

    在半年榜单中，瀚林、荣和、龙光等标杆房企收获了较好的业绩。这与企业深耕南宁楼市多年在市场上获得良好的口碑、其产品在为适应市场的需求进一步提升品质、企业旗下项目在市场走向不明朗的情况下仍成为购房群体首先考虑的目标等原因相关。

    以瀚林地产为例。瀚林地产一直以“精工盘”在市场上赢得口碑，获得了不少购房者的认可。在克而瑞广西片区发布的2014年上半年商品住宅成交企业排行榜上，广西瀚林地产开发有限公司以10.41亿元成交金额、14.06万平方米成交面积排行第一。值得一提的是，该房企去年也在该榜单上排第一。

    而典型大盘项目在成交面积、成交金额和成交套数TOP10榜单上的席位均已达到或超过半数。除邕宁区外，其余五个城区去化成绩最好的项目均是经典大盘，均以其综合配套、品牌等优势引领市场，认可度极高。如龙光地产是全市唯一一个旗下有两项目同时挤进商品住宅成交面积、成交金额和成交套数TOP10的房企，上榜项目分别是龙光·水悦龙湾和龙光·普罗旺斯，都是各方面配套齐全的大项目。

    “南宁房地产市场这块诱人的大蛋糕一直都在，这两年来吃蛋糕的企业越来越多，就看开发商怎么去吃。” 广西汇东置业总经理黎卫表示，对于当前房地产行业调控有不同的声音，他认为房地产行业正处于艰难的调整期，因为政策干预会造成多种变化，一些小型的企业或会淘汰，经得起市场考验的开发商才能站住脚跟。2014年开发商已经到了拼实力、拼附加值的时代。房地产行业以及房地产服务行业将在今年发生大量并购，这一轮的调整期可能需要3年的时间过渡。