楼价有望在三季度末见底

    尽管目前降价促销在市场上屡见不鲜,但对于不少买家来说,楼价的降幅仍未及心理预期,观望情绪依然浓厚。在业内人士看来,在销售业绩不振的重压之下,开发商面临资金紧缺的困境,下半年一波更加猛烈的促销潮正在酝酿当中。

    上半年楼价降幅远不及购房者预期

    2014上半年,广州楼市掀起了一波又一波的促销大潮,据阳光家缘半年成交数据显示,广州成交量虽减少三成,但是房价依然坚挺上扬,不过这一切在一些购房者心目中又有不一样的评价。据搜房网络调查显示,59.82%受访者认为上半年广州房价出现小幅下降,9.87%认为房价大幅下降,而认同房价平稳的受访者仅19.63%,小幅上涨观点占比9.66%,大幅上涨仅占1.02%。从调查数据可知,将近七成受访者认为广州上半年房价已有所下降。

    但事实上,不少人仍不认同楼市已真正降价的观点。近日广东省房协发布的一份半年度报告显示,上半年广东全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元,同比下降11.1%和11.6%;销售均价8469元/平方米,同比仅略降0.6%。相当于每平方米只下降了几十元,对于买家来说,这一降幅几乎可以忽略不计。

    “虽然总是听说楼价降了,但去楼盘一看,降幅可以说少得可怜,几百块一平方米的优惠跟几万元一平方米的楼价相比,感觉真是降得不够诚意。”计划在今年买婚房的白领小朱向记者表示,她认为开发商的降价“完全不到位”。

    网调:下半年打算买房和暂缓买房比例持平

    楼价降幅不如心理预期,加上市场的悲观情绪,让广州市民的购房意愿降至冰点。“我们确实感觉市场明显越来越不景气,连完全不用为购房名额发愁的刚需客都少了。”上周末,广州某楼盘开盘,尽管该盘的产品针对刚需型买家,但开发商感觉明显不如去年底上一波推货时那么火爆,销售现场虽然来了不少人,但很多都是冲着开发商搞的讲座而来的“观望买家”,真正下手的并不多。

    广东省房协相关人士认为,在信贷环境尚未明显改善的情况下,人们购买住房的意愿仍然偏低,加上去年超规模的销售量一定程度上透支了市场购买力,预计商品住宅市场短时间内难以复苏。

    在等降和怕涨双重心理作用下,下半年购房者的置业计划会有怎样的变化?搜房网的调查显示了一个有意思的结果,选择置业与暂缓置业的比率基本持平,未来市场成交或进入一个胶着的状态。不过有37.33%受访者在观望。有调查者感叹,“现在房价还是太贵了,楼价和工资不成正比,房价下跌到合理的价位再考虑买房”。也有调查者表示,“本来一定要买的,但是限购条件还是没有变,买不了。”

    52.84%房企上半年业绩下滑

    根据WIND数据统计显示,截至7月22日,共有53家房企发布了2014年上半年业绩预告,业绩向好的为25家,其中3家略增,4家继续盈利,12家预增,6家扭亏;业绩下滑的为28家,其中1家略减,4家首亏,10家继续亏损,13家预减。业绩向好的房企占据47.16%,业绩下滑的房企占据52.84%。

    房企业绩大幅下滑无疑与楼市低迷有着直接关系,为了拉动成交,新一轮降价潮或正在酝酿之中,而且一旦爆发,恐怕比上半年来得更加凶猛。根据国家统计局最新数据显示,近期楼市下行趋势仍在加剧。国家统计局所监控70城6月住宅均价环比下跌0.48%,其中一、二、三线城市分别下降0.4%、0.5%和0.5%。70个大中城市中,房价下跌的城市达到55个,为2011年至今下跌范围最广水平。

    省房协报告认为,当前市场潜在供应充足,且上半年企业销售目标完成率普遍偏低,预计下半年新增供应量将大幅增加。总体上,下半年住宅市场面临较大的竞争压力,而当前行业资金状况明显偏紧,为尽快回笼资金,下半年的促销力度或将进一步加大。

    机构观点

    上半年按揭贷款偏紧制约需求释放,是销售萎缩的重要原因。展望下半年,定向降准扩围,货币政策或走向全面宽松。但目前银行揽储成本高企,银行“惜贷”难破;利率未见下行, 九成银行上浮首套房贷利率。总体上,信贷依然偏紧,房地产市场内在调整仍将持续。当前,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价格短期内升降,城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否,城市的分化将加剧。

    ——深圳世联行地产顾问股份有限公司

    展望下半年,信贷由偏紧转为定向宽松,房贷延续向偏松方向运行;如限价、限外、限购等房地产限制性政策出现调整,对促进市场交投将起到一定作用;下半年宏观经济有望扭转减速下行的不利局面,在一系列稳增长措施推动下回到7.5%或以上增速。信贷、政策和经济这三方面的变化对下半年房地产市场会起到稳固作用,成交有望逐渐增加,价格企稳机会较大。大房企继续提高市场占有率,土地市场由高亢恢复正常,走量抢跑积极去库存的企业应对能力更强。

    ——合富房地产经济研究院

    下半年宏观经济将稳中略升,市场支撑力增强;一线城市限购不变,二三线城市放松,行业调控政策已见底,有助信心恢复;货币政策将成为影响下半年市场成交表现的重要因素,预计信贷将会在三季度逐步小幅放松,将会对成交带来利好。就广州而言,预计7-8月市场促销范围及力度会阶段性转淡;但9月将迎来新一波的推货及促销的集中期,价格有望在三季度末见底,市场信心亦有望触底回升;市场自身调节深化,近郊库存量较大区域的竞争将更为激烈。

    ——广东中原地产代理有限公司

    在中央分类调控、分城施策的思路下,各地方调控措施将更趋于更为灵活及具有针对性。广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松,但预计下半年放开限购、限贷的可能性甚小。如果各银行保证首次置业的贷款额度、提高审批和放款速度、合理确定房贷款利率水平,依然会对购房者入市积极性起到拉动作用。下半年在货源庞大、同质竞争激烈的情况下,市场将出现更多的促销活动、营销手段,优惠力折扣将较上半年更“诱人”,成交量可能高于上半年。