昨天，中国社会科学院发布了《中国住房发展2014年中期报告》。报告中称，大中城市房价普遍微跌，全国楼市进入结构性过剩阶段，但人们改善住房条件的动力仍未衰竭，房价不会出现整体崩盘，将进入2-3年的调整期，住房需求拐点最早6年后出现。

    针对房地产市场低迷现状，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，一、二线城市目前不适合放松限购，应该让房地产市场充分发挥自我调节作用，政府不应急于救市，盲目采取行政干预措施。

    市场变化

    大中城市房价普遍微跌

    报告中称，今年上半年，大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。

    报告分析，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给今年开始集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了去年大中城市房价全线上涨，今年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。（图1）截至今年6月，70个大中城市中，房价环比上涨的由今年1月的62个降至8个，持平的由2个增至7个，环比下降的由6个增至55个。

    与此同时，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。今年1-6月，中国商品住房销售面积与销售额均出现较大负增长。

    此外，中国住房产业由高速增长期进入低速增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。

    预测展望

    房价不会出现整体崩盘

    报告对中国住房发展的短期走势作了预测，认为中国住房市场长期拐点尚未出现，但短期下跌不可避免。居民需求热点由“有房住”向“住好房”转型，人们改善住房条件的动力仍未衰竭，房价不会出现整体崩盘。但供求形势由供不应求向结构性过剩转变，为消化结构过剩与阶段性高供给，房价将进入2-3年的调整期。

    报告还根据城市人口长期变动和生育政策变化展望了中国城市住房长期需求，发现：2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。生育政策的调整有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

    一线城市购房者仍观望

    报告指出，下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加。

    其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升。但是多年来随着供给的不断增加，住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下，刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡，投资投机回报下行背景下，住房需求增加也有限。因此，下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。