限价房卖不出去，可转为商品房销售。市场低迷、救市招数频出之时，南宁市住房保障和房产管理局日前下发《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》（下称《规定》），部分限价房楼盘未售出的剩余房源满足条件后可转为商品房销售。而“限”转“商”之后，发展前景如何？购房者会买账吗？
新规
限价房剩余可变商品房
南宁市住房保障和房产管理局日前正式出台《规定》，明确了限价普通商品住房开发建设单位在按规定销售后仍有剩余房源时，可申请将限价普通商品住房转化为商品住房。
据了解，限价房可转商品房销售的情况主要有两种：第一种是开发建设单位在取得《商品房预售许可证》1年内按规定进行销售后仍有剩余房源的，在取得商品房预售许可证》满1年后，可以向市住房保障部门提出申请解除限价普通商品住房限制；另一种情况是，因购房人退房、被责令退回等原因产生的零星剩余房源，开发建设单位可向市住房保障部门申请解除限制，市住房保障部门将零星剩余房源在本部门政务信息网上公布5日后，同意解除限制。
以上两种情况在解除限制条件后，开发建设单位办理土地出让价款、变更商品房预售许可等相关手续后，可按商品住房管理有关规定进行处置。
这一《规定》出台后，意味着南宁部分按规定销售后还有剩余房源的限价房项目，有望变性为普通商品房销售。
现状
限价房销售冷热不均
南宁市自2009年启动限价房以来，至今共推出龙凤首缘、昌泰尊府、盛禾佳园、大都家园、昊壮·上水湾等11个限价房项目。据当前的市场反应来看，这些销售限价房的楼盘，销售方面可谓冷热不均。
这些限价房项目中，盛禾佳园、昌泰尊府等限价房备受市场青睐，各自推出的622套限价房和167套限价房均已售罄。记者了解到，这两个畅销的限价房项目，均位于老城区北湖北路，坐拥成熟配套，周边有广西师范学院、南宁市中医院、广西民族医院、广西中医学院专家楼、北湖菜市、人人乐超市、南城百货及各大银行营业网点、宾馆、餐饮娱乐等配套应有尽有，且距离南宁火车站及朝阳商圈都不远。便利的生活，使得项目受到夹心层的抢购。而位于北湖北路西面、安源东路北面的大都家园，共有621套限价房，目前已销售528套，只有93套一房一厅小户型未售出，目前仍在申购范围内。
与这些畅销限价房不同，位于仙葫盘古路的龙凤首缘2400套限价房，自2013年初到今年3月，共进行了4期销售，共售出1525套房，目前还有875套未售出。
探因
销售不畅是变性主因
龙凤首缘剩余875套房已经解除限制，成为南宁首个限价房转商品房的项目。但其为何要转为商品房？
“龙凤首缘之所以转为商品房销售，主要原因还是销售不好。”南宁润东万源投资咨询有限公司执行董事张明分析，龙凤首缘作为南宁首个限价房项目，刚开始是被市场寄予厚望的，因此项目13栋楼全部同时开工，并于2012年10月17日有2400套限价房同时取得预售许可证，但是项目进行了多次申购，都不乐观。
记者从南宁市住房保障和房产管理局网站了解到，2013年3月，项目首次开盘仅有517户申购成功，之后又分别启动了两次申购，其中7月成功申购259套，11月仅有67套成功申购。今年初项目不得不下了最后的申购通牒，于3月底进行最后一次申购开盘，而这一次售出了682套，仍有875套未售出。目前这875套房已转为商品房销售。从剩余房源来看，以30平方米的单间和75平方米的两房为主。
后市
转“商”后竞争力如何？
“限价房项目转商品房后，竞争力应该不及普通商品房有优势。”不少业内人士认为，限价房由于前期投入成本不高，在产品规划和小区园林规划上比不上商品房，因此竞争优势并不明显，除非能在价格上让步较大，或许才能吸引部分刚需关注。
张明认为，特别是仙葫一带，目前一些在售楼盘土地都是10年前拿的，土地成本不高，因此像龙凤首缘优势关不明显。南宁宝资天房地产项目管理有限公司副总经理萧薇则表示，从目前限价房剩余房源情况来看，由于经过之前的挑选，楼层和户型选择性不大，产品竞争力较弱。
不过，龙凤首缘营销中心销售人员说，目前项目已经是现房，未来盘古路连通凤岭南路后，项目区位优势非常明显，首期上市的商品房预计价格会在6000元/平方米以下，相比同区域“6”字头以上的房源更优惠。
■最新动态
昊壮·上水湾启动申购
根据《南宁市限价普通商品住房管理办法》（南府发〔2013〕46号）有关规定，南宁昊壮房地产开发有限责任公司已取得昊壮·上水湾限价普通商品住房项目《建筑工程施工许可证》（编号：450101201307160401），符合限价普通商品住房受理购房申请条件，目前已经启动申购。
项目地址：江南区乐贤路16号
房源数量：共960套
户型面积：88~89平方米三房两厅
价格：最高销售价格为4100元/平方米
申请受理期限：2014年7月23日~10月31日（星期六、星期日及法定节假日除外）
■记者观察
尴尬的限价房
“限价房本意是为了解决夹心层居住问题，但是现在却要转为商品房销售，感觉有点变味。”市民吴女士认为，限价房并非不好销售，而是限制条件太多，有很多需要的人申请不了。市民黄先生则表示，很多限价房项目位置比较偏远，配套跟不上，加上户型不好，所以很多人才放弃。
限价房推出之后，许多有资格购买的市民反馈了不少意见。其中，最重要的一点就是申请流程复杂，其次是限价房楼盘位置较偏，第三是选房过程中，选择性小。
对此，南宁市住房保障和房产管理局相关工作人员表示，未来申购流程会根据市场逐渐简化，限价房项目选址将逐渐向市区成熟地段靠近，以便惠及更多市民。 |
