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| 南宁市业主大会和业主委员会指导规则 |
| 时间：2012-11-01 |
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第一章
总则
第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条各城区人民政府、南宁高新技术产业开发区管理委员会、南宁经济技术开发区管理委员会、南宁市相思湖新区管理委员会房产行政主管部门（以下简称城区、开发区房管部门）和街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规和规章的决定，业主委员会不得从事经营活动。
第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的，该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章业主投票权的确定和行使
第六条依法登记取得或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠取得物业专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有物业专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
建设单位已建成但尚未交付的房屋，建设单位为业主。
第七条业主的投票权数，由物业专有部分建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业专有部分建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个物业产权的，以一个业主计算。
第八条业主拥有的物业专有部分建筑面积按照业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算。
房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋权属证书的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条下列物业的建筑面积不计入物业专有部分建筑面积：
（一）依法归全体业主共有的；
（二）权属有争议的。
第十条业主应当自行行使投票权，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
业主不具有完全民事行为能力的，应当由其监护人代为行使投票权。
业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
第十一条共有物业的业主投票时，应当推选一人行使表决权，但其共有人所代表的业主人数为一人。
第十二条物业管理区域总建筑面积达50万平方米以上的小区，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，每一名业主代表所代表的业主人数不得超过15人。由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的，业主代表应出具授权书。业主代表的代表权限为代其他业主参加本次业主大会会议，向业主大会提出意见和建议，向业主转达业主大会事项，未经授权不得代其他业主表决事项。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主大会
第一节首次业主大会会议的筹备
第十三条物业管理区域内，已交付的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的城区、开发区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用设施设备的证明；
（六）物业服务用房备案材料；
（七）其他有关文件资料。
第十四条物业管理区域内，物业交付使用的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，经占业主总人数20%以上业主书面申请筹备成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导成立该物业管理区域业主大会会议筹备组。
第十五条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到业主的书面申请后30日内完成以下核实工作：
（一）核实业主联名签名情况；
（二）确定物业管理区域；
（三）了解物业项目的开发建设情况。
城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府完成核实工作后，对符合条件的，应当在20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组；对不符合条件的，应当将申请材料退回业主，并书面说明理由。
第十六条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7—15名的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十七条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。业主代表应当模范履行业主义务，遵纪守法，责任心强，有一定组织能力，由业主本人申请，并按照以下方法推荐：
（一）应当由10人以上的业主联名书面推荐；
（二）业主推荐的业主代表人数超过预定人数的，可以抽签的方式确定业主代表。
第十八条筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告不少于5日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府核查处理。
第十九条建设单位和物业服务企业未按本规则协助筹备组开展工作的，应当记入企业不良信用记录。
第二十条筹备组成立后，应当做好以下筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（二）参照房产主管部门提供的示范文本，草拟业主大会议事规则和管理规约；
（三）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（四）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积；
（五）制定业主委员会的选举办法，并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；
（六）制定业委会委员候选人产生办法，确定业主委会委员候选人名单；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于10日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内，完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。逾期不组织业主召开业主大会会议的，筹备组自行解散。
筹备组不接受城区、开发区房管部门的指导和监督，自行开展工作的，城区、开发区房管部门对其组织选举产生的业主委员会不予备案。
第二十二条筹备组应当在物业管理区域内发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间、地点等事项，报名时间为3-7日。
第二十三条筹备组根据物业管理区域的实际情况确定业主委员会的人数，业主委员会由自愿报名的业主组成，人数为5-15人的单数。
业主委员会候选人报名时间截止，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加业主委员会委员的选举，延长期限最长为7日。经延长报名期限，报名人数仍不达预定人数的，本次业主大会筹备工作终止。
第二十四条业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；
（二）遵纪守法；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；
（四）热心公益事业，责任心强；
（五）具有必要的工作时间和组织能力；
（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职或与该企业有其他利害关系。
业主在竞选业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。
第二十六条筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第二十七条筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在物业管理区域内公告不少于5日，公告期满无异议的，产生正式候选人；公告期间有业主提出异议的，由筹备组再次进行核查。
筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公告不少于5日。
第二十八条筹备组应当于业主大会会议通知公告后，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主本人，如收到选票、表决票的为非业主本人时，筹备组应告知其及时转交业主本人。
第二十九条与业主委员会委员正式候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第二节首次业主大会会议的召开
第三十条首次业主大会会议应当包括以下内容：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第三十一条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应指导并监督筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十二条筹备组应在业主大会会议通知上载明的时间、地点设立固定的投票箱，一般不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十三条以书面征求意见方式召开业主大会会议的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区居委会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。投票箱封存期间由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十四条业主应持本人的有效身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主书面委托代理人代为投票的，代理人须出具业主的产权证明、身份证明、书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十五条涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十六条投票时间截止后，不得再采用任何方式收取选票或表决票。
第三十七条投票结束后2个工作日内，筹备组负责组织业主等人员进行公开唱票，统计业主大会会议的投票结果。
第三十八条业主委员会候选人经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意方可当选业主委员会委员。
经业主大会同意的候选人数超过应选人数的，得票高的候选人当选；候选人得票相同，不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，也可由筹备组组织业主对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选。
经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：
（一）当选的候选人少于5名时，对不足部分的委员进行第二轮增选。经一次增选仍不能选举产生5名以上业委会委员的，本次业主大会不得再增选；
（二）当选候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定缩减业主委员会人数，直接确定当选的候选人组成业主委员会，不再另行选举；协商后同意缩减业主委员会人数，但有两名以上候选人得票相同不能确定当选人的，由得票并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选。
（三）经协商确定不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，按照差额比例不低于20%的标准再次确定第二轮候选人名单；
（四）所有候选人均未能当选，本次选举失效。经筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定进行第二轮选举。
第三十九条筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告不少于5日。
在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织人员对投票情况予以复核。
第四十条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第四十一条业主大会成立后由业主委员会凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。业主大会印章遗失的，应登报公告作废，重新刻制印章并办理印章变更备案。
业主大会印章应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议的决定使用。
业主委员会负责封存保管业主大会印章，业主委员会到期未能选举产生业主委员会的，业主大会印章由社区居民委员会负责封存保管。
第四十二条筹备组自业主大会成立之日起自行解散，业主大会未能成立的，筹备组自公布选举结果后自行解散。
第三节业主大会定期会议和临时会议
第四十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第四十四条业主大会确定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第四十五条业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十六条业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第四十八条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集。
第四十九条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
（一）有20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会有权核实提议业主的业主身份，非业主使用人未经业主授权的提议无效，无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十条业主大会会议召开15日前，应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容，公告时间不少于5日。
第五十一条业主大会会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导和协助。
第五十二条业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十三条除业主委员会、城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十四条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行，参照首次业主大会的相关规定执行。
第五十五条《业主大会议事规则》应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规章规定的，依照本规则执行。
第三章业主委员会
第五十六条业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案。业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立。
上述备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门备案。
第五十七条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
第五十八条城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况，并建立业主委员会档案。
第五十九条业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。印章遗失的，应登报公告作废，重新刻制印章并办理印章变更备案。
第六十条业主委员会应确定印章保管人，对业主委员会形成决议的事项，方可使用业主委员会印章，并做好用章记录。业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第六十一条业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第六十二条业主委员会委员就任后半年内应当至少参加一次业务培训，并在任期内定期参加有关业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。
第六十三条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：
（一）工作经费来源及使用情况。
（二）各类会议记录、纪要；
（三）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（四）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（五）房屋产权名册；
（六）物业管理服务合同；
（七）有关法律法规规章和业务往来文件；
（八）业主和使用人的书面意见、建议书；
（九）物业专项维修资金收支情况；
（十）其他书面和实物资料。
第六十四条按照业主大会议事规则的规定、经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，城区、开发区房管部门街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的，应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可以邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十五条业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字：
（一）关于专项维修资金使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的工作方案；
（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的建议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）涉及诉讼、仲裁、行政复议的事项；
（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十六条以业主委员会的名义发布信息的，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十七条业主委员会办公经费、业主委员会委员补贴、工资及发放标准、来源等事项应在业主大会议事规则中确定，由业主大会表决通过。
第六十八条业主委员会可以聘请专职秘书，负责处理业主委员会的日常事务，酬金根据业主大会的决议确定。
专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十九条业主委员会首届任期为2年，新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但不得超过5年。
第七十条业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第七十一条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，城区、开发区房管部门应当按首次业主大会来指导换届工作。
第七十二条原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第七十三条业主委员会任期内因行使职能给业主造成的损失，责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十四条新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十五条业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十六条分期开发的物业，已交付使用物业已成立业主委员会的，新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新交付物业的业主中推举，增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后，应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十七条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因房屋权属转移、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。
第七十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害其他业主合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第七十九条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第八十条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第八十一条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第四章附则
第八十二条市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。第八十三条本规则由南宁市住房保障和房产管理局负责解释。
第八十四条本规则自二0一一年三月一日起施行，原二ＯＯ九年五月一日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》同时废止。
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