改需置业迎来春天。“双限”一放松，就有人喊出这样的声音。政策利好释放，置业门槛降低，此前一度“受抑”的改需，重新点燃置业的兴趣和希望。不仅如此，市场供应丰富，产品多元化，开发商为了抢客还频频推出诱人的优惠，“首付3万买房”、“购房最高优惠22万元/套”、“买房送车位”、“3999元/平方米起”……在各种利好刺激下，改需正在迎来置业好时机。

    政策刺激，改需置业门槛降低

    相比首次置业的刚需，改善型置业者往往具有二次甚至更多的买房经历，对户型、位置、配套等要求都普遍更加挑剔，需求更加个性化。

    而放眼当下市场，南宁各大楼市板块供应丰富，呈现多点开花特点，尤其是近几年一线房企的涌入，带来更先进的开发理念，为改善型置业者提供了更丰富的选择。不少人直呼：“前两年买房哪有这么多选择，现在无论买哪个区域，都可以货比三家，从容出手。”

    从区域来看，如高端盘集中、学区资源优越的凤岭北，荣和·公园悦府、美泉1612、城光·俊景、华凯大院等同时发力，推出中大户型，是不少改需置业的首选之地。又如，大牌阵营超强的五象新区，更是热闹非凡。如10月26日首开的万达茂，推出一线江景大户，吸引了众多奔着万达品牌、江景而来的改善型置业者。其他如恒大绿洲、天誉花园、云星·钱隆首府等楼盘都是改善型客群关注的热门。五象新区楼盘大多占据丰富的山水资源，又多是大牌大盘力作，尽管目前这一区域配套尚不成熟，但“等得起”的改善型客户依旧钟爱有加。另外，兴宁区、西乡塘、江南同样供应充足。

    产品方面，目前，各大区域产品呈现多元化趋势。除了大户型、大平层、洋房、别墅等产品在市场上都有丰富的供应。来自南宁市住房保障和房产管理局数据，100~144平方米的改需房，可售面积高达1.6万套，面积达20万平方米。

    广西保利置业集团有限公司总经理助理文予倩分析，除了政策利好，当前市场选择也比较丰富，除了刚需盘外，高端盘、改善型大户产品也十分丰富。

    刘先生夫妇名下已有一套80平方米的两房，由老人帮忙照顾孩子，一家老小同住显得十分拥挤不便，“买一套满意的大户型”是一家人这几年的心愿。

    “结婚前我们一人分到了一套单位房，现在为孩子读书，我们还想买一套学区房，之前是被限购买不了，现在可以出手了。”10月26日，和居·南湖6号开盘现场，购房者郭女士如是说。

    刘先生和郭女士都是改善型置业的代表。随着限购政策的取消和各银行对于房贷新政落地实施，曾经被抑制的改善型需求逐渐释放。像刘先生、郭女士这样，政策放松后看房买房的客群并不少。长期以来，这些人被六成首付和基准利率基础上浮10%的利率拒之门外。根据房贷新政，房贷利率下限调整至基准利率7折；还清首套房贷款后，再申请贷款购房按首套房执行，也就是说“认贷不认房”。这些政策的出台，让不少打算改善置业的购房者开始考虑提前还清房贷，以便于享受首套房贷的优惠。购房者覃先生就给记者算了一笔账：“原本一套上百万的房子，首付骤然从60万元降至30万元，一下就能帮我‘解套’几十万的流动资金，不会过多地影响我生意上的周转，政策一出来我就打算出手换房了。”

    不仅是限购、限贷放松，住房公积金个人贷款一系列新政出台，异地互认、公积金可支付首付款等一系列措施，被业内解读为央行放宽房贷限制的后续动作，成为“救市组合拳”之一，这对不少购房者而言无疑也是利好。日前，广西自治区住房城乡建设厅发布的相关通知，异地购房，可提取公积金；购买保障房可提取用做首付款；流动人员可销户提取等系列政策，方便职工等政策。

    合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春分析说：“政策利好出台，对购房者来说无疑是很好的购房机遇。尤其是对改善型客户而言，其实他们也是刚需，此前需求被抑制，现在限购、限贷等政策放松后，这些购买二套房或是三套房的本地、外地客群，置业门槛降低，获得购买机会。”

    促销频发，改需换房压力缓解

    “万达茂首次开盘，5088元/平方米起”、“天誉花园5460元/平方米起，买房送车位”、“招商雍景湾7200元/平方米起”、“恒大绿洲最高优惠达22万/套”、“首付3.5万元买房”……

    除了政策利好，当前各区域楼盘还纷纷推出大幅优惠促销，买房各种送，分期首付活动更加盛行，这无疑又给改善型置业再降门槛，一些敏感的改需，已经投身看房队伍。“我们想换一套大户型，但手头上仅有20万元，根本不够首付，现在开发商推出分期首付的政策，买房压力一下子降低不少，买房终于提上日程了。

    比购房者嗅觉更灵敏的是开发商。政策松绑消息一出，不少楼盘纷纷在售楼部打出“政策利好，房贷利率最低7折优惠”、“央行放开限贷，巨大利好，最佳购房期间来临，房价即将上涨……”等口号来刺激购房者眼球。不过，记者走访了南宁部分主打改善房的项目发现，基本上各楼盘的价格没有上涨，反而有加大优惠力度的趋势。

    一家一线房企相关负责人很明确地表示，现在限贷放开后市场开始有所好转，但大家都在走量，目前还没有涨价的。“为了完成总公司下达的任务量，我们第四季度的目标就是走量，所以还得继续促销。”

    楼盘优惠层出不穷，让购房者看得眼花缭乱、挑得心花怒放，恰逢限购取消、央行又适时松绑“限贷”，银行与房企共同发力，也益于刺激楼盘走量。业界分析，限购取消、限贷放松改变了消费者的预期，但因为库存积压较大，目前还在去库存的区间，涨价的可能性不大。并且客户的增长是有限的，因此楼盘之间抢客竞争激烈，谁能抢得先机去库存，谁就赢得市场。但由于库存高压，项目之间同质化严重等问题，导致并不是每个改善型楼盘都能获得购房人认可，简单地加大户型面积，美化园林景观已经不能满足当前购房者的换房需求了，开发商需要针对换房人需求打造特定的产品，才能赢得改需市场的认可。

    产品多元，大牌领衔提升品质

    首付降了、优惠多了、需求大了，供应也在增加，产品呈现多元化。

    改需是时候出手了

    ■置业建议

    政策利好刺激、层出不穷的各种优惠、丰富的房源选择，基于多重利好，对改善型购房者而言，此时确实迎来上佳的购房时机。

    从库存量来看，改善型产品可售面积居于高位，再加上还未取得预售证的新品，这意味着，接下来改善型房源供应还会加码，购房者选择的机会更多。建议大家见好就收，该出手时别犹豫，虽然产权只有70年，所以只要遇到合适房源、买得开心、住得惬意，就不要无谓观望。

    南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟建议，目前市场正在筑底企稳，回暖是趋势。对购房者而言，只要买房用于居住，产品品质不错，价格合理就该出手了。南宁润东万源投资有限公司董事张明也认为，当前市场选择丰富，不少开发商都推出诱人优惠政策，是不错的出手时机，且未来价格走势难以预料，遇到合适的房源可以出手了。

    另外需要注意的是，目前南宁并未大面积执行央行“新政”，所以改需购房者出手前一定要问清楚，首套房还清贷款后，再买房是否可以按首套房政策执行。