2014年中国房地产市场一改高歌猛进的发展势头，房地产开发投资额增速变缓，一线二三线城市房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑，楼市“以价换量”、“量价齐跌”、“分化加剧”、“库存高企”、“去行政化”等声音此起彼伏，临近年底更有地产大佬集体看空楼市。展望2015年，中国社科院预言，一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，房价将以软着陆为主，同时政府还将密集推出救市政策。

    那么回顾2014年，政府为刺激楼市成交，促进市场回暖，从中央到地方纷纷出台利好政策，“分类调控、930新政、公积金使用门槛调整、央行降息、不动产登记条例通过等政策接踵而至，给房地产市场注入强心剂。就连健康平稳发展的南宁楼市，也就经济形势采取了一系列调控措施对房地产市场加以调整，那么到底有哪些有效政策贯穿2014南宁楼市呢？

    1月关键字：减税

    广西：二手房转让符合条件者仍可减免营业税和个税

    1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。

    点评：之前实行的政策是对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，减免政策实施后，卖房人可省不少钱。而采取减免个税、营业税旨在刺激二手房交易。

    2月关键字：经适房

    南宁拟禁止经适房上市交易 新建单套不超过60平米

    2月21日，南宁市政府法制办举行《南宁市经济适用住房管理办法（论证稿）》（以下简称《论证稿》）论证会。会上，来自区住建厅、区房改办及南宁市民政局等单位的10名专家对《论证稿》进行了论证，对于经适房是否能够上市这个问题上，专家们“达成共识”，经适房要禁止上市交易。

    点评：专家认为经适房不得上市，这样能减少牟利空间，让更多有真正需求的人入住。另外，新建单套不超过60平米，有利于避免资源浪费。论证中还指出放弃购买并不意味着放弃经适房准购资格。若后买经适房后，擅自改变住房用途，将取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格，有利于规范经适房市场。

    3月关键字：放宽公积金

    广西拟放宽住房公积金提取范围年限次数等条件

    记者从广西壮族自治区住房和城乡建设厅获悉，广西今年拟改进住房公积金的提取使用机制，放宽职工购房的提取范围、年限、次数等条件，职工购房、租房、失业均可以提取住房公积金，以解决住房问题或生活所需，从而激活更多非公企业职工的缴存意愿。

    点评：放宽住房公积金提取范围年限次数等条件可以提高职工个人住房公积金账户资金的使用率，满足职工对委托扣划还贷授权业务的多样化需求，并减轻借款人的还款压力。另外，还帮助借款人提前还贷，减少贷款利息负担，方便了缴存人办理还贷业务。

    4月关键字：限购松绑

    救市第一枪打响：南宁官方正式下文“松绑”限购

    4月28日，南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

    点评：放松限购对于提振市场信心有一定的刺激作用，但并不能够在短期内刺激需求集中式爆发。业内人士一致认为，南宁房地产市场处于健康平稳发展状态，放松限购作用不大，纯属“没病吃药预防感冒”。

    6月关键字：一体化

    《南宁北海钦州防城港玉林崇左百色市 区域一体化发展规划》发布

    自治区发改委正式印发《南宁北海钦州防城港玉林崇左百色市区域一体化发展规划》（以下简称《规划》）。《规划》要求以南北钦防为核心、辐射带动玉崇百，在七市打造区域性现代商贸物流基地、先进制造业基地、特色农业基地和信息交流中心，将七市打造为全国有重要影响的北部湾城市群，我国西南、中南地区开放开发新的战略支点以及面向东盟的国际区域经济合作新高地。

    点评：城市一体化发展将打破行政区束缚，加强利益协调，建立健全建设管理协调机制；促进人流、物流、资金流、信息流的畅通流动和优化配置，增强集聚力、辐射力、带动力，正确处理好眼前和长远、局部和全局的关系，处理好城市发展和民生改善的关系，有利于推动广西经济发展与城市建设。

    7月关键字：新版购房合同 限价房新规

    广西推行新版商品房买卖合同示范文本 新房质量不行可拒收

    （1）自治区住建厅和自治区工商局联合下发通知，要求各市住房城乡建设委（局）、房产管理局、工商行政管理局积极提倡和引导商品房交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本，新版《商品房买卖合同示范文本》完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，新房质量不行可拒收。

    点评：新版购房更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，也更加注重买受人权益的保障。明确规定了对出卖人的各项要求，购买人的权利，能针对目前市场上存在的 “一房多卖”、“司法查封”以及买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等现象起到规范作用，若能落实到实际，能有效防范交易风险。

    相关新闻：南宁限价房摇号选房改规程 放弃资格3年不得申请

    （2）南宁市住房保障和房产管理局网站发布了《关于印发南宁市限价普通商品住房摇号、选房规程的通知》（南房[2014]236号）。新规程规定，因通知不到错过本次开盘时间选房的，在该项目本次开盘有房源情况下可补选房，并在5个工作日内办完选房手续。但是，入围选房人员不到现场、到现场签到后不选房、或者选房后不按规定办理后续购房手续的，其持有的《南宁市限价普通商品住房优先待购通知书》或《南宁市限价普通商品住房待购通知书》自动作废，并且自放弃选房之日起3年内不得再申请限价普通商品住房。

    新华点评：南宁限价房摇号选房放弃资格3年不得申请，有利于规范限价房市场，同时对此限制令购房者更加珍惜购买限价房资格，也让更多人拥有购买限价房资格。

    8月关键字：共有产权 限价房转商品房

    广西试点共有产权房 个人可与政府合伙买房

    今年4月1日，住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确黄石、北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。在共有产权住房试点上，广西区目前也已批复确定，由广西-东盟经济开发区和柳州市开展试点，探索推出“购置型、救济型”的共有产权房，一套房子，由政府和居民共同出钱买下来——共有产权房，有望让买不起商品房的人“居者有其屋”。

    点评：共有产权使得解决中低收入等特定群体仅支付一部分钱，就能解决住房问题，还可遏制购置型保障房里的牟利空间，有利于维护保障房分配的公平性。

    南宁新规：限价房剩余房源可转为商品房出售

    8月18日，南宁市住房保障和房产管理局网站发布《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》（南府办[2014]57号）。该规定明确指出限价普通商品住房转化为商品住房管理的条件以及管理规定，若限价普通商品住房项目办理解除限制手续后，因购房人退房、被责令退回等原因衬衫的零星剩余房源，开发建设单位可向市住房保障部门申请解除限制，市住房保障部门将零星剩余房源在本部门政务信息网上公示5日后，统一解除限制，开发建设单位办理土地出让差价款，变更商品房预售许可等相关手续后，按商品住房管理有关规定进行处理。

    解读：限价房转化为商品房管理意味着南宁部分按规定销售后还有剩余房源的限价房项目，有望变性为普通商品房销售。但限价房由于前期投入成本不高，在产品规划、小区园林规划、周边配套、交通条件等各方面比不上商品房，市场竞争性较弱。

    9月关键字：取消限购 调应税土地等级 限贷松绑

    南宁市房管部门召开新闻发布会 3年限购令明起全面松绑

    9月30日，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人正式宣布，从2014年10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房（含商品住房、二手住房）资格审核条件，购房人（含外地户口购房者）在本市范围内购买住房及办理相关合同备案、房屋登记业务时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。

    点评：限购全面取消简化购房资格审核条件，充分发挥市场的调节作用。对房地产市场提到提振信心的作用，但并不能从本质上改变高库存的楼市状态

    南宁调整城镇土地使用税应税土地等级范围

    南宁市地税局联合国土、规划等部门，对南宁市区城镇土地使用税应税土地等级范围进行了调整，调整后的应税土地等级范围自2014年10月1日起执行。调整后，市区范围应税土地仍划分为六个等级，征税面积进一步扩大，由2008年的392.21平方公里扩展到如今的520.55平方公里，其中南宁绕城高速路以外的土地全部列入六级土地。

    点评：调整后，南宁市区范围应税土地仍划分为六个等级，征税面积进一步扩大，并调高市区范围内房价较高地域的土地等级。应税土地等级范围的扩大，从侧面反映了城市发展范围的扩张，城镇化建设的提速。

    首套房认定标准放松 7折利率难重现

    中国人民银行和银监会9月30日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知规定，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再贷款可享受首套政策，而且贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

    点评：贷款结清再买房的可以算首套，但7折利率重出江湖似乎有点难，不是购房者都抱着“等7折”的心态，以至于市场观望情绪依旧，没有产生“集中爆发式”成交。

    10月关键字：放松公积金 不动产登记 搬迁扶持 央行降息

    广西放松住房公积金提取政策 异地购房可提取

    《南宁住房公积金管理中心提取业务实施细则》（以下简称《细则》）已于日前重新印发，这也意味着南宁市正式放开公积金异地购房提取限制。根据《细则》，缴存人购买、建造自住住房，所购建住房套数不超过二套的，均可申请异地提取住房公积金。同时，职工购买保障房，可提取住房公积金支付首付款。

    点评：切实帮助这部分职工解决居住问题，减轻他们的负担，又能有效地控制提取行为，防止虚假购房骗提行为的发生。

    广西明确2017年建立不动产统一登记公开查询系统

    9月29日，记者从自治区政府召开的全区不动产统一登记工作电视电话会议获悉：2014年，广西要基本完成自治区、市、县三级不动产统一登记职责整合，并做好基础建设；2015年，要健全不动产统一登记工作配套制度，开始平稳有序实施；2016年，形成不动产统一登记制度体系，保障正常有效运行；2017年，广西将以不动产登记信息基础平台为基础，建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询。

    点评：建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。对于企业和群众来说，也会带来不少便利。实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节。

    广西2014年扶贫生态移民工程实施方案出台

    近日，自治区政府印发《广西2014年扶贫生态移民工程实施方案》（以下简称《方案》），公布搬迁安置的若干政策细则。《方案》将五类农村人口列入搬迁对象，广西全区建集中安置点242个，搬迁对象可获建房和基础设施补助，不断完善住房、土地、社保等配套政策等。

    点评：扶贫生态移民工程，搬迁享政策扶持，有助于解决山区群众脱贫致富的有效载体和途径，依托城镇建设、园区建设、产业培育和生态建设，完善搬迁安置模式，推进城镇化发展。

    央行：自22日起降息0.4个百分点 降准0.25个百分点

    中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

    点评：从市场效果看，央行降息满月存款利率不降反升，楼市现止跌回温。一二线城市楼市复苏，房地产市场成交量出现反弹，价格也出现了小幅的反弹冲动。但楼市依旧面临高库存压力，房价跌幅收窄但并未由跌转升。

    11月关键字：公租房 南北钦防户口迁移

    南宁拟调整公租房租金 最便宜为每月4.7元/㎡

    南宁市物价局近日发布《南宁市公共租赁住房租金标准方案（征求意见稿）》公开向社会征求意见，拟按土地级别将公共租赁住房（以下简称“公租房”）的租金标准分为5个等级，一至五级价格从高到低，标准从每平方米4.7元到14.3元不等。12月5日前，市民可向南宁市物价局提出自己的意见和建议。

    点评：公租房本身所处位置偏僻、租金没有想像中低、申请门槛高等，导致频频被冷落。公租房租金的调整其更贴近租住者承受能力，具有价格上的优势，有利于鼓励社会投资建设公共租赁住房。

    南北钦防户口迁移将免准迁证 护照身份证可异地办

    广西出台的《关于深化北部湾经济区改革若干问题的决定》，对户籍制度、通关一体化等专项改革方案的重点任务，列出了具体时间表。办护照、补办身份证不需再跑回老家、迁户口也可以网上审批。

    点评：逐步消除附着在户籍上的各种公共服务差异，逐步实现户籍迁移自由化、综合管理便利化等。户籍迁移条件放宽，有助于刺激外来人口落户南宁，推动城市的发展。