2015年房地产怎么走？3月5日，李克强总理在政府工作报告中明确提出，“稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求”。这一提法，引来众人关注，不少业内人分析，这一风向必然会给房地产带来积极促进作用，尤其是改需市场或迎来春天。

    支持自住和改善性需求

    查找近十年的政府工作报告，发现“支持居民自住和改善性住房需求”的类似措辞，只有在楼市低迷的2009年政府报告中出现“落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策”。时隔6年，“支持居民自住和改善性住房需求”再次写入政府工作报告。两会代表委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持。也有业内人士分析，国家已经注意到刚性需求和改善性需求的住宅不足，需要更多的改需性住房产品上市。

    对此，中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬分析，由于国家过去许多政策很大程度上都延误了释放改善性需求，预计今年政策将偏向释放更多的改善性需求，成为推动楼市的主力。

    住房和城乡建设部新闻发言人倪虹3月8日在接受访谈时也表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。倪虹认为，今年的政府工作报告提出了六个方面作为消费新的增长点，其中一个就是稳定住房消费。

    或刺激改需进一步释放

    政府工作报告中的措辞，无疑成为房地产的风向，不少业内人士分析，“支持改善性住房需求”这一提法，将刺激改善型置业，可能会带来今年房贷尤其是二套房贷进一步放松。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这是“天大利好”。他表示。“支持改善性住房需求，好几年都没敢这么表态了，二套房贷必将放松。”

    中原地产首席分析师张大伟也分析，明确“支持改善性需求”可以从多方面理解，对于“卖一买一”也就是置换大户型的人来说目前门槛较低，而对于“不卖再买一”也就是购买第二套房的扶持力度有望加大。

    当然，对于政府这一表态，最兴奋的要数开发商。如南宁一些楼盘的官方微信当中，已将政府报告当中关于房地产的利好消息释放。南宁华南城住宅部总经理谭志宏认为，政府会加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持，将促进改善型需求释放，对刺激市场无疑是利好。

    广西瀚林地产开发有限公司董事长助理兼副总经理王艳分析，“支持居民自住和改善性住房需求”这一利好政策会对市场有所影响，也代表了行业的一种趋势。当市场发展到一定阶段，对改善性住宅从产品升级和品质上提出了更高要求，这对市场来说是一个正面的引导。

    刺激改善型需求，是否会带来房价上涨？对此，王艳认为，南宁市场比较健康，购房者的心态也是理智和客观的，市场不会因为一个政策受到很大的波及，目前房价是合理的，不会有太大的波动。

    改善型置业将迎来春天

    “支持改善性住房需求。”在今年政府工作报告当中提出，对于购房者尤其是对改善型置业者而言，意味着，今年置业门槛可能还会进一步降低。

    吴先生就是众多改善型置业群体中的一员，他说，“一直住在单位房其实早就想换房，但是之前门槛很高压力比较大，后来先是‘认房不认贷’政策出台，再加上后来降息，现在听说还会继续支持改善性住房，估计接下来压力会越来越小，换房就不用那么担心了。”走访得知，不少购房者和吴先生的观点类似，尤其是一些考虑换房的购房者纷纷表示，政府对于改善型置业支持，可能接下来会带来降息等利好。“可能还会继续降息，反正估计房价不会立刻上涨。我们想再等等，接下来买房可能更加实惠。”打算在龙岗新区买大户型的购房者莫女士说道。

    除了今年两会房产政策利好，早在去年关于改善型需求，南宁也有相关多利好。如去年8月，广西公布“38条”政策，其中包括将执行差别化信贷，区别投机炒房与改善性自住需求，适当放宽二套房贷款政策，促进合理住房消费，这被业界解读为“保护改善性需求”。另外，2014年10月1日，“双限松绑”的消息更是楼市重磅。10月1日起限购取消，加上房贷利率下限调整至基准利率7折；部分满足条件的家庭还清首套房贷款后，再申请贷款购房按首套房贷执行。这一系列政策都一定程度上刺激了改善性需求。

    除了政策上的利好，市场供应层面，改善型产品推货量可能加大。目前，南宁市场上改善型产品比较丰富，从120到200平方米不等，适合改善型购房者面积区间的房源不在少数，城区遍及外东环、五象新区、凤岭北、柳沙半岛、江南等板块，高端楼盘呈多点开花的特点。从产品来看，不论是大平层、洋房，还是别墅产品，都供应充足。