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中央金融工作会议新信号:确保房地产行业风险不再扩大
时间:2023-11-02 来源:中国房地产报
 

会议提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

 

1030日至31日,中央金融工作会议在北京举行。这是继今年3月份,组建中央金融委员会,不再保留国务院金融稳定发展委员会后,中央金融工作会议首次进入公众视野。

会议指出,金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响,有的还很突出,经济金融风险隐患仍然较多,金融服务实体经济的质效不高,金融乱象和腐败问题屡禁不止,金融监管和治理能力薄弱。金融系统要切实提高政治站位,下决心从根本上解决这些问题。

中央金融工作会议的前身是全国金融工作会议,自1997年起已召开5次,约5年一次。名称从全国中央,与今年新组建的中央金融委员会、中央金融工作委员会有关。

值得注意的是,此次会议罕见地对房地产工作作出部署。会议提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等三大工程建设,构建房地产发展新模式。

此次金融工作会议对于房地产的表态,体现出防风险、满足老百姓住房需求与支持房地产新模式转型的统一。

在此前5次全国金融工作会议中,只有201216日召开的第四次全国金融工作会议提到过房地产相关内容,且寥寥数语。当时的措辞是要优化信贷结构,加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设

过去房地产处于上升期,地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在形势是房地产风险开始爆发,并以系统性风险角度冲击金融安全,房地产不良贷款率连续攀升,且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑,导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。金融体系必须全面应对房地产对风险的冲击。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

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对房企资金监管上升到首位

目前中国经济形势依然严峻,房地产行业持续下行,这是此次会议召开的大背景。

国家统计局数据显示,19月,全国房地产开发投资同比下降9.1%,已持续17个月负增长;商品房销售面积同比下降7.5%,跌幅持续5个月扩大;商品房待售面积6.45亿平方米,同比增长18.3%,持续25个月攀升。

与此同时,自2021年下半年以来,出险房企数量不断增加,并逐渐波及未出险房企,甚至头部房企。当前房地产业仍未脱离危机模式,部分大型出险房企仍在债务违约边缘挣扎。

如何防范和化解金融风险,成为此次中央金融工作会议的重点议题。其中两个重点工作,一是应对地方融资平台债务风险,具体要求为建立防范化解地方债务风险长效机制,建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制,优化中央和地方政府债务结构

近期各地方政府大规模发行地方特殊债券,通过发新债还旧债等方式来化解短期内债务风险,就是一个明显的动作。

二是应对地产金融风险,包括出险房企化险,具体部署为健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理

值得注意的是,健全房地产企业主体监管制度和资金监管此类表述,过去是没有出现过的,信号意义极强。据业内专家解读,主体监管即夯实企业主体责任,以财务风险指标为手段,对该主体全口径、全渠道融资进行监管;资金监管,即对资金从金融机构流出到进入企业,以及企业后续资金流转,进行穿透式监管,确保资金符合最初设定用途。宏观审慎管理,即采取宏观、逆周期、跨市场的策略,重点以防范系统性风险为主要目标。

目的就是确保项目资金封闭运行,避免挪为他用,确保保交楼顺利进行;同时,通过地产金融宏观审慎管理,确保房地产行业风险不再扩大,不再有房企出险。未来预计通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解出险企业风险,重塑需求端和房地产行业发展信心。镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

此次会议还提出,一视同仁,满足不同所有制房地产企业合理融资。这并不是一种新提法,但在中央金融工作会议层面作出此种定调,还是首次。

从当前数据来看,房企公开市场直接融资环境仍然是收紧的。据机构统计,今年前三季度,80家典型房企融资总量为4708亿元,同比下降25%。其中,境内债权融资同比下降9%,资产证券化同比下滑49%,境外债权融资同比下降72%

从披露公告的31家房企融资情况来看,前三季度国企(13家)融资总额为1985.9亿元,占比66%;民企(18家)融资总额为1005.14亿元,占比34%

尤其对于已出险的民营房企而言,很难说真正做到一视同仁获得融资。目前民营房企已经没有什么可抵押物,也没有资本市场信用。如何解决已出险房企公开市场融资难题,考验未来融资政策执行能力。一位企业人士称。

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发力三大工程建设

此次会议强调,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等三大工程建设,构建房地产发展新模式。

这意味着,下一步,刚性、改善性住房和保障性住房等三大工程建设将成为房地产金融主要支持方向。

因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求是一以贯之的政策姿态,金融对其支持力度,不会有改变。此次再度强调,或意味着下一轮集中救市政策还会落地,尤其是针对有改善型需求支撑的一线和强二线城市,这部分住房需求要率先激活,其他城市才能有轮动复苏的机会。

按照目前三大工程定义,包括保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。这三大工程也是今年历次重要会议上多次强调的重点领域,代表着房地产新发展模式的方向。

今年825日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,明确提出,要做好保障性住房的规划设计,用改革创新办法推进建设,确保住房建设质量,同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。这是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

按照政策部署,保障房建设重点是人口净流入的超大特大城市,以及建城区常住人口在300万以上的城市,包括深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州等35个城市。

值得注意的是,历次全国金融工作会议召开后,股市表现都不错。第一次会议后,上证指数从1197点涨到最高1422点,涨幅19%,历时7个月;第二次会议后,上证指数从1500点涨到1691点,涨幅13%,历时1.5个月;第三次会议后,上证指数从2790点涨到2994点,涨幅7.3%;第四次会议后,上证指数从2150点涨到2478点,涨幅15%,历时2个月;第五次会议后,上证指数从3220点涨到3445点,涨幅7%,历时4个月。

而此次中央金融工作会议召开两日内,股市尚未见起色。

 
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