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南宁市住房和城乡建设局  中国人民银行广西壮族自治区分行办公室  国家金融监督管理总局广西监管局办公室  南宁市金融工作办公室关于印发《南宁市商品房预售资金监管实施细则》的通知(南住建规〔2023〕8号)
时间:2023-11-17 来源:南宁市住房和城乡建设局
 

各有关单位:

为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,切实维护购房人合法权益,防范市场风险,根据有关文件精神,南宁市住房和城乡建设局、中国人民银行广西壮族自治区分行办公室、国家金融监督管理总局广西监管局办公室、南宁市金融工作办公室结合我市工作实际制定了《南宁市商品房预售资金监管实施细则》,现予以公布。

 

南宁市住房和城乡建设局 中国人民银行广西壮族自治区分行办公室

国家金融监督管理总局广西监管局办公室   南宁市金融工作办公室

2023年11月9日                       

 

南宁市商品房预售资金监管实施细则

第一章  总  则

第一条  为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保护购房人的合法权益,防范预售商品房违约交付风险,促进房地产市场的健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》等商品房预售资金监管相关规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条  凡在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的收存、使用和监督管理,适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金(以下简称预售资金),是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房(包括以预售方式销售的经济适用住房、限价普通商品住房等)出售时,购房人按商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款。

全装修商品房交付项目的装修工程价款应纳入预售资金监管。

第四条  本市预售资金的监督管理遵循政府监管、银行监控、专户储存、保障建设的原则。

第五条  南宁市住房和城乡建设局是南宁市商品房预售资金监管部门(以下简称监管部门),负责全市预售资金监管的组织、协调和监督工作。监管部门下设商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构),具体负责南宁市预售资金监督管理的事务性工作。

城区人民政府(开发区管委会)负责对本辖区重点监管项目预售资金的使用审核工作。

中国人民银行广西壮族自治区分行负责指导商业银行做好商品房预售资金监测专户(以下简称监测专户)和商品房预售资金监管账户(以下简称监管账户)管理工作。

国家金融监督管理总局广西监管局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第六条  监管部门应当会同中国人民银行广西壮族自治区分行、国家金融监督管理总局广西监管局通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,选定一家预售资金监测专户开户银行和多家预售资金监管银行(以下简称监管银行),并建立监管银行名录。中标的商业银行应当通过监管部门门户网站予以公布,监测专户开户银行与监管机构签订《商品房预售资金监管服务协议》,监管银行与监管机构签订《商品房预售资金监管合作协议》。此前已确定纳入名录的监管银行可按约定继续使用,监管部门要对监管银行名录实施动态管理。

第二章  监测专户、监管账户和监管平台

第七条  监管机构负责设立监测专户,对预售资金的收存和使用进行监测。交存至监测专户的预售资金通过预售资金监管平台(以下简称监管平台)自动清分到监管账户,使用预售资金时通过监管平台从监管账户流转至监测专户后划转。

第八条  房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当在监管银行名录中选择一家商业银行作为预售资金监管项目(以下简称监管项目)的监管银行。房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设监管账户。

监管账户设立后,不得擅自变更。确需变更的,原监管账户的结余资金转入新监管账户。

第九条  监管机构负责建立监管平台(包括预售资金监管系统、预售资金监测系统等子系统),开展预售资金监管业务,对预售资金的流入、流出进行监测;定制交存预售资金专用POS机,规范预售资金的交存。监管银行应使用监管平台开展预售资金监管业务,负责专用POS机部署,建立预售资金台账,将监管账户资金收存、使用的银行流水同步至监管平台。

第三章  监管额度和三方监管协议

第十条  监管机构按照房地产开发企业所申报工程建设预算总额(包括建筑安装和配套建设等费用)的110%确定监管项目的监管额度资金。监管部门每年公布核算监管额度资金依据的同类型结构的建设工程造价指标,房地产开发企业所申报建筑安装费低于公布造价指标的,监管机构按已公布的造价指标确定监管项目的监管额度资金;监管机构按照申报装修工程价款的50%确定全装修监管额度资金。监管额度内的资金为监管资金。

第十一条 监管资金不同于房地产开发企业自有资金,应当专款专用,工程进度达到相应节点,房地产开发企业按比例申请使用监管资金,用于有关的工程建设,包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记或商品房现售备案前,监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调;不得用于偿还任何借(贷)款本金和利息,缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。监管资金由监管机构审核使用。

第十二条  监管账户内资金达到监管额度后,房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换监管资金,保函置换金额不得超过监管额度的30%,确保置换后的监管资金不得低于监管额度的70%。

第十三条  房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当与监管机构、监管银行共同签订《商品房预售资金三方监管协议》(以下简称三方监管协议)。房地产开发企业因特殊原因申请变更监管账户的,应当与监管机构、监管银行另行签订三方监管协议。

第十四条  三方监管协议示范文本由监管机构制定。房地产开发企业签订三方监管协议,应当向监管机构提交以下资料:

(一)监管项目监管额度申报表;

(二)根据监管项目各工程进度使用节点制定的资金使用计划;

(三)监管项目的施工总承包合同;

(四)其他资料。

第十五条  监管项目自取得商品房预售许可开始实施预售资金监管,直至完成房屋所有权首次登记或商品房现售备案后,方可解除监管项目工程建设预售资金监管;监管项目为全装修交付的,交付后可解除全装修资金监管。

第四章  预售资金的收存

第十六条  预售资金应全部通过监测专户存入监管账户。办理商品房买卖合同网签备案时,预售资金应按要求存入监管账户。

第十七条  监管平台自动生成每套房屋的验证码,房地产开发企业开具附有房屋验证码的预售资金交款通知书。购房人应凭交款通知书通过线上、线下、专用POS机等方式交存预售资金至监测专户,监测专户收存的预售资金通过监管平台自动分配至监管账户。购房人申请办理购房按揭贷款、住房公积金贷款的,商业银行、住房公积金管理机构应将按揭贷款、住房公积金贷款直接划转至监测专户,划转时应标注房屋验证码。存入监测专户的资金未标注房屋验证码的,资金原路退回。

第十八条  购房人交存预售资金后,可凭房屋验证码在政府认定的信息平台查询交存信息。购房人未查询到相关交存信息的,应及时向监管机构反馈。

第十九条  监测专户名称、开户行和账号信息应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同(预售)》及《商品房按揭贷款合同》上载明,并在商品房销售现场显著位置,以及监管部门门户网站进行公示。

第二十条  地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同,由开发企业向监管机构申请核退已交存至监管账户的预售资金。

第五章  预售资金的使用

第二十一条  监管项目工程建设进度达到相应节点,房地产开发企业申请使用监管资金的,应按照三方监管协议约定,通过监管平台提出资金使用申请。符合条件的,监管机构自受理之日起3个工作日内审核通过,监管银行在2个工作日内划转至相关账户。

第二十二条  监管项目工程建设进度达到相应节点时,可一次或多次支取监管资金,使用数额不得超过以下最高限额:

(一)取得商品房预售许可申请用款的,使用数额不超过资金监管额度的25%;

(二)规划设计九层(含)以下的房屋,主体结构建成二分之一申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的40%;

规划设计十层(含)以上的房屋,主体结构建成三分之一申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的35%;建成三分之二申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的45%;

(三)完成主体结构封顶申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的55%;

(四)完成建筑外立面装修申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的75%;

(五)完成建设工程五方验收申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的85%; 

(六)完成建设工程竣工验收备案申请用款的,使用数额累计不超过资金监管额度的95%;

(七)建设工程竣工验收备案后,完成房屋所有权首次登记或商品房现售备案的,可申请使用监管资金余额,并解除监管项目工程建设预售资金监管。

第二十三条 监管项目取得商品房预售许可1个月后,已销售房屋网签备案率未能达到40%的,开发企业在确保已销售房屋留足对应使用节点监管资金后,可将其余预售资金(不含装修工程价款)用于本项目的工程建设。

第二十四条  全装修商品房交付项目建设进度达到装修节点时,可支取全装修监管资金:

(一)完成项目工程主体结构封顶的,使用数额不超过全装修资金监管额度的50%;

(二)全装修商品房交付后,可申请使用全装修监管资金余额,并解除监管项目全装修资金监管。

第二十五条  解除预售资金监管,应按以下程序办理相关手续:

(一)房地产开发企业向监管机构提交解除预售资金监管申请;

(二)符合解除监管条件的,监管机构应当在3个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》;

(三)监管银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》在30日内办结监管账户注销手续。

第二十六条  有下列情形之一的,监管机构不予受理预售资金使用申请:

(一)工程建设进度未达到使用节点的;

(二)监管账户资金余额未达到相应节点留存余额要求的;

(三)房地产开发企业提交虚假材料及数据的;

(四)其他不符合使用条件的情形。

第二十七条  监管账户内的预售资金达到监管额度后,超出监管额度的资金可由房地产开发企业通过监管平台提取使用。

第二十八条  重点监管项目实施预售资金全额监管,资金使用实行“谁审批、谁负责”原则,由房地产开发企业按照“一楼一策”的用款计划提出申请,经城区人民政府(开发区管委会)审核同意后,由监管机构按流程拨付使用。

重点监管项目是指房地产开发企业出现重大经营性问题,存在较大交付风险、可能引发重大矛盾纠纷的项目。经项目属地城区人民政府(开发区管委会)提出,由监管部门审核并报市人民政府同意后,列为重点监管项目。

重点监管项目恢复正常监管的,需经城区人民政府(开发区管委会)提出,由监管部门审核并报市人民政府同意。

城区人民政府(开发区管委会)对非重点监管项目使用监管资金有例外要求的,应提出具体使用意见并承担相应责任。

第六章  监督管理

第二十九条  监管账户内的预售资金应当用于监管项目的工程建设,有关部门不得扣划。发生有关部门扣划预售资金的,监管银行应当及时通知监管机构。

人民法院保全、执行商品房预售资金的,监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门,监管部门应与人民法院充分沟通,严格按照国家有关规定执行。

第三十条  监管部门与中国人民银行广西壮族自治区分行、国家金融监督管理总局广西监管局建立联动工作机制,按照预售资金监管职责对房地产开发企业、商业银行进行监督指导,发现房地产开发企业抽逃、挪用预售资金以及商业银行违规扣划、截留预售资金等违法违规行为的,依法依规严肃处理。

第三十一条  房地产开发企业有下列情形之一的,由监管机构责令其限期整改,整改期间暂停拨付监管资金,并视情节予以通报、信用扣分等处理:

(一)未按本细则收存预售资金的;

(二)以收取各类款项为名变相逃避预售资金监管的;

(三)提交虚假材料套取监管资金的;

(四)其他违反预售资金监管的行为。

逾期不整改或整改不到位的,实施联动处置,由监管部门依据相关规定和三方监管协议约定暂停办理监管项目的预售许可或商品房网签备案,记入房地产开发企业信用信息档案,并依法追究法律责任。

第三十二条  勘察、设计、施工、监理等有关单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用预售资金的,由监管部门责令其限期改正,逾期未整改的,将其违规行为记入企业信用信息档案。

第三十三条  监管银行要严格做好监管账户管理,确保监管资金专款专用。监管银行应定期与监管机构对账,发现房地产开发企业存在违规挪用监管资金问题的,应当停止拨付,并立即告知监管机构。

经监管机构审核通过的监管资金使用申请,监管银行应立即划转。监管银行违反三方监管协议,未经监管机构核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任,并由监管部门通报中国人民银行广西壮族自治区分行、国家金融监督管理总局广西监管局予以处理。

第三十四条  商业银行未将购房人的按揭贷款、住房公积金贷款发放至预售资金监管账户,且不配合整改的,由监管部门通报中国人民银行广西壮族自治区分行、国家金融监督管理总局广西监管局、住房公积金管理机构予以处理。

第三十五条  监管部门、监管机构、金融监管部门及商业银行工作人员在预售资金监管、预售资金收存、使用过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露工作秘密的,依法追究法律责任。

第三十六条  本细则实施后,监管部门可根据建安成本、房地产市场等因素,调整监管比例、拨付节点、节点留存比例等监管方式。

第三十七条  市辖县(市)商品房预售资金的收存、使用和监督管理,可参照本细则执行。

第七章  附  则

第三十八条  本细则自2023年12月20日起施行,有效期5年。《南宁市商品房预售资金监管规定》(南住建规〔2019〕8号)同时废止,现有规定与本细则规定不一致的,以本细则为准。国家、自治区有新规定的,按新规定执行。

 

 

公开方式:主动公开

南宁市住房和城乡建设局

 

2023年11月9日印发

 
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