一、起草背景

《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定预售资金必须用于有关的工程建设，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度”。住房和城乡建设部、人民银行、银保监会于2022年1月联合出台规范商品房预售资金监管文件，自治区住房城乡建设厅、人民银行南宁中心支行、广西银保监局、自治区地方金融监管局于2022年10月联合出台加强广西商品房预售资金监管工作等文件，均对商品房预售资金监管工作提出了新要求，而南宁市住建局于2019年12月30日印发的《南宁市商品房预售资金监管规定》（以下简称《规定》）部分条款和内容与住建部、住建厅的文件要求不相适应，应予修订。为此，南宁市住建局组织修订起草小组，经学习借鉴区内外部分城市的有效做法和先进经验，结合住建部、住建厅的最新工作要求，起草了《南宁市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《细则》）。

二、主要内容

《细则》共七章分别为总则、开户、额度、收存、使用、监督管理、附则，具体条文共三十八条，对《规定》大部分条款内容进行了修改、完善和补充。与《规定》比较，《细则》在促进房地产市场健康发展、优化营商环境、保障项目顺利建设、维护购房人合法权益上得到了更好的体现，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要体现。具体如下：

（一）招标确定监管银行。根据住建部、住建厅的文件精神，住建部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式确定预售资金监测银行和监管银行，建立监管银行名录，此前已确定纳入名录的监管银行可按约定继续使用。对监管银行名录实施动态管理，及时淘汰不能履行商品房预售资金监管职责及无法承担商品房预售资金监管工作的银行。

（二）优化监管方式，保障专款专用。《细则》规定，采取“全额全程、流入流量、监控监管”方式，对所有预售资金的交存、使用都纳入监管，实行制度+技术的“政府监管、银行监控”模式。监管机构设立全市统一的监测专户，监测专户收存的预售资金通过监管平台自动分配至监管账户。预售资金的交存和使用都通过监测专户进行流转，从源头上强化预售资金的监管。

开发监测平台对监测专户进行监测，利用信息化技术手段实现监测专户零停留、零余额、零人工管理。

（三）调整监管额度和明确监管资金。《细则》对监管额度、监管资金重新进行定义和调整。监管额度不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的110%，每平方米建安造价指标不得低于本市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标；新增了对全装修交付项目装修资金的监管，将申报装修工程价款的50%作为全装修监管额度。监管额度内的资金为监管资金。

（四）预售资金收存采用“一房一码”技术。预售资金收存采用实时入账管理，监管平台自动生成每套房屋的验证码，通过验证码存入监测账户，存入监测专户的资金未标注房屋验证码的，资金原路退回。购房人交存预售资金后，可凭房屋验证码在政府认定的信息平台查询交存信息。实行人、房、资金的精细化管理，有效提高了预售资金的交存入账。

（五）增加资金使用节点。监管资金由监管机构进行监管使用。增加额度内资金和装修资金使用节点，监管额度内资金使用节点由原来的四个节点增加到七个节点，新增了主体结构建成二分之一、完成建筑外立面装修、完成建设工程五方验收三个节点；全装修商品房项目的全装修监管资金使用分为完成项目工程主体结构封顶和全装修商品房交付两个节点。

监管账户内的预售资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业通过监管平台提取使用。

（六）新增纾困条款。监管项目取得预售许可证1个月后，已销售房屋网签备案率未能达到40%的，开发企业在确保已售房屋留足对应使用节点监管资金后，可将其余预售资金（不含装修工程价款）用于本项目的工程建设。

（七）新增重点监管项目的资金管理。《细则》规定了重点监管项目的认定、监管主体及资金使用原则。重点监管项目实施预售资金全额监管，资金使用经城区人民政府（开发区管委会）审核同意。

（八）补充相关法律责任。《细则》根据上位法及住建部相关文件补充了相关法律责任，包括对房地产开发企业及勘察、设计、施工、监理等有关单位的法律责任进行了补充，有效防范违法违规行为的发生，更好地促进房地产市场健康有序发展。