“金九”落空

　　在刚刚过去的9月份，楼市成交并未延续七八月份的行情，“金九”落空成为事实。中原市场研究部统计数据显示，9月前26天，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为210228套。比8月同期的222006套下调了5.3%，成为最近4个月同期的最低点，低于7月同期的232041套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，整体市场成交量在金九未见起色。

　　中原市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，“金九”落空的原因，一是开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫。二是各地库存均有所减少，可售项目减少影响了成交量放大。三是信贷未继续放松，影响购买力释放。四是不时释放的调控传言，始终影响购房者入市积极性。

　　开发商推盘犹豫和买房人入市犹豫，共同造成了“金九”的落空。而在价格方面，优惠越来越小的态势，更影响了近期的成交量。

　　在9月23日落幕的北京秋季房展会上，这种趋势表现明显。此次展会共有300多个项目参展，其中共有180个国内参展项目，这个数字也比上一届的秋展提高了50%，保利、万科、首开、绿地等一线房企悉数到齐。组委会的抽样调查显示，目前楼市需求依然强劲，在这次房展会中，80%的参观者表示最近有买房打算。其中首次置业需求占64%、改善性需求占16%、其他需求占20%。

　　但是从具体的销售情况看，这次房展会的销售情况并不尽如人意，其中最为关键的一点是本次房展并未有明显的价格优惠。在180多个参展项目中，有三分之一的项目有不同程度的折扣，最低的折扣在85折左右。但这些优惠并非是开发商专门为此次房展会才给出的，与此前在售楼处执行的力度基本一样。“即使有些标称优惠幅度较大的，实际上也就仅局限于一两套房产，只是一个噱头而已。”中国房产信息集团评论员马祺对新金融记者表示，当前真实需求的刚需改善为主，这些消费者依然对价格敏感，新推房源是否能转换成销售，房企的价格策略至关重要。

　　备战“银十”

　　当“金九”在房企的犹犹豫豫中过去的时候，“银十”成为它们在年底前不能错过的机会，直接决定了今年最终的业绩。

　　标杆房企近期纷纷在推盘方面有所动作。其中碧桂园动作最大，包括广东、湖南、湖北、江苏、辽宁区域将有18个楼盘推房，仅仅在大本营广佛地区，就有8个新盘或加推盘。越秀地产则在广州推出7个项目，采取“7盘联动”的优惠活动。金地集团计划在9月和10月，在16个城市新推或加推盘计划25个项目。

　　从天津楼市来看，10月份的预计推盘量也有明显增加。搜房网数据监控中心统计显示，10月全市有44个项目预计开盘，数量环比增加2.33%，同比增加2.33%。新开楼盘中，市内六区有7个、环城四区16个、远郊区县18个、滨海新区3个。其中纯新盘有26个，占预计开盘总量的近六成。“楼市推盘量的增加，特别是一些纯新盘项目数量的增加，一方面说明开发商在之前的蓄客阶段取得了不错的效果，另一方面也说明房企的业绩压力依然存在。”业内人士表示。

　　目前获得的信息来看，在推房项目中，给出较大幅度优惠的楼盘很少。而近期不少城市举办的房展会上，也显现出打折力度不足的态势。除了北京房展优惠不足外，沈阳秋季房展的折扣力度也比较小，知名房企中，万科、金地都没有优惠活动，只有中海有少许优惠。南京房展也只有10多家楼盘针对此次展会给出了特别优惠。“部分开发商在上半年的降价跑量降低了项目利润，近期较好的市场预期使得它们更多希望从价格方面找回利润。”张大伟表示。

　　然而近期的政策和市场走向，显然使得开发商的乐观预期被打上了问号。政策层面，9月以来，住建部、国土部、国税总局等多部委再次针对房地产市场过热的现象喊话。地方政府方面，上海9月份前后房管局发文两次，重申严格执行限购政策。广州甚至创商品房“限售”的先河，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。市场层面，9月各主要城市楼市成交环比降幅明显，穆迪投资者服务公司近期发布的数据显示，8月份穆迪的中国房地产开发商流动性指数恶化至22.6%，是自3月份以来的最高水平，同时高于7月份的16.1%，其流动性转弱反映了今年迄今的签约销售疲弱。

　　“降价幅度收窄、涨价行为这种博弈市场的做法或许会获得短期内的利益收益，但是，在‘买涨不买跌’难以形成的市场背景下，相对于‘以价换量’以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，由此有可能会丧失更多的发展机会。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。