举例
躲开“差价20%”并非都占到便宜
两种方式虽然不能由纳税人任选,但是很多人关心两种算法施行之后,与以前的情况又有什么变化。“差价20%个税”落在卖房者头上又会是什么情况?桂人房地产置业顾问张军,给记者举例并算了账。
例子1:
甲购进一套80万元的房子,购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式“分开”计算,占税负主体的个人所得税和营业税分别为:个人所得税=(交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%,约为4万元。
营业税=交易价格×5.6%,为5.6万元。
最终,甲要缴税9.6万元。例子2:
乙同样以80万元买进一套商品房,购入未满5年即以100万元卖出,但他无法证明房屋原值,只能采用“打包”方式计税。
按核定征收税率6.6%计算,税费为6.6万元。 由此见得,乙比甲少缴纳3万元。
按核定征收税率6.6%计算,税费为6.6万元。
由此见得,乙比甲少缴纳3万元。
当然,如果都是购买满5年后卖出,甲因为可以免缴营业税5.6万元,反而比乙少缴2.6万元。张军认为,以什么方式计算有利,要根据房屋是否具备有利条件,比如购房是否满5年,是否为唯一住房,房屋买卖的差价大小等因素。
广西祥浩税务师事务所注册税务师黎荣果也认为,最不利的情况则是那些符合“满5年”“唯一住房”等条件的卖房者,因为购房年代久远,已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,无法证明房屋原值,就不得不按核定征收(即“打包”)的方式担负本该减免的税。
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