疑问

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　　供应放量是何原因？

　　日前，南宁土地部门发布公告，在近期集中出让6宗土地。如此密集地出让土地，在今年土地交易市场并不多见。

　　这6宗土地中，有两宗是工业用地，另4宗是住宅用地。工业用地一块位于经开区，一块位于明阳工业区。对经开区的工业用地竞买人要求较严，要求申请人须从事电气机械及器材制造业两年以上，注册资本达到人民币1亿元以上。

　　在4宗住宅用地中，除了一块在较成熟区域外，其余3宗地均位于新开发区域。位于凤翔路西面的地块，面积约40亩，是4宗住宅用地中面积最大的。另3宗地分别位于五象大道延长线、罗文大道以北、金凯路南面。

　　广西金湘房地产公司策划部经理张定北介绍，今年1~6月，南宁土地市场是相对沉寂的。今年前两个季度住宅用地出让宗数屈指可数。到了第三季度，尤其是8月过后，土地交易日趋活跃。

　　9月9日，北湖北路西面两宗各24亩地块，分别被广西大都投资公司、魏孝栋以6000多万元买下；9月12日，经开区友谊路东侧一块66亩地块，被贵港银光房地产公司以2亿多元买下；9月12日，东葛路南侧两宗地块被大连万达以总价11亿多元买下；9月14日，江南区乐贤路以北一块50亩地块，被昊壮房地产公司以1亿多元买下；9月21日，平乐大道东侧30亩地块被广西建工集团以1亿多元买下。

　　一些业内人士认为，南宁年底土地供应放量，是有关部门出于完成土地供应计划考虑。根据计划，今年南宁供应住宅用地4000多亩，但上半年交易少，下半年土地交易任务重，所以就逐渐加大土地供应量。

　　张定北则认为，今年南宁楼市继续实施限购，导致上半年一些开发商开发谨慎，不敢买地。5月以来，南宁和国内不少城市一样，楼市出现趋热迹象，商品房成交量有所增多，开发商资金回笼快，从而激发买地积极性。开发商的买地愿望加强了，有关部门遂加大土地供应。

　　疑问

　　2

　　“拍转挂”成为交易新模式？

　　查看南宁最近几期的土地交易资料，均发现有“拍转挂”的交易方式。“拍转挂”有何特点？有关部门为何要实行“拍转挂”？

　　在土地交易方式中，主要采用招标、拍卖、挂牌三种方式，简称“招拍挂”。在三种方式中，拍卖最“火爆”，竞争较激烈，相比之下招标、挂牌则相对温和。在挂牌交易中，对竞买人数没有硬性要求，只要竞买者愿意以底价购买，土地就可成交。如果竞买者不止一家，就竞价购买。此前，南宁的土地交易一般采取单一交易方式，极少将两者综合交易。

　　在南宁2012年第31期土地出让中，规定所出让的4宗用地，如果在10月30日竞买人达到3家，就采取拍卖方式交易。如果达不到3家，就转为挂牌方式交易。这意味着，土地拍卖不成就转为挂牌交易。

　　在南宁2012年第24期土地出让中，也是以“拍转挂”的方式交易。所出让的3块地，均顺利成交。成交金额最高的地块，总价达到2亿多元。

　　南宁莱特房地产营销顾问公司副经理万恩平认为，以“拍转挂”方式交易土地，说明有关部门在土地出让中的思维灵活。根据当前的市场特点，以及竞买人的情况，适时采取不同的出让方式，有利于促进土地成交。

　　一些业内人士认为，随着国家不断加强楼市调控，土地市场日趋理性。为了调动开发商的买地积极性，土地部门可能今后一段时期内会扩大“拍转挂”的推广力度。“拍转挂”有利于降低开发商买地成本，从而抑制房价。

　　疑问

　　3

　　大面积地块会绝迹江湖？

　　将在10月底举行的南宁2012年第31期土地出让中，4块地面积最大的约40亩，最小的仅12亩。在最近的几期土地出让中，也是以中小面积地块为主。大面积地块将淡出土地市场了吗？

　　张定北认为，在当前市场走势不明朗的情况下，开发商买地谨慎。中小面积地块开发成本低、所需资金少，受到不少开发商的青睐，所以，土地部门推出的地块以中小面积为主是符合市场需求的。

　　不过，对于一些有实力的开发商来说，大面积地块有利于住宅规划，适合建一些品种齐全、上规模的楼盘，并彰显开发理念。如有的开发商想开发集商、住一体的楼盘，内设五星酒店、写字楼、住宅等，六七十亩地块面积难以发挥，一般需要100亩以上。

　　业内人士介绍，有关部门收储土地涉及到资金投入问题。土地要先收储才能供应，收储大面积地块就要大笔资金投入。目前，土地收储资金大部分要向金融机构贷款，在目前的金融环境下，从商业银行申请储备贷款比较困难，而且贷款期限短，这在一定程度上影响了大面积地块的收储。收储的是零星地块，出让的自然就是零星地块。

　　记者从南宁土地部门了解到，今年以来土地部门通过“以图管地”的方式加大存量建设用地盘活力度，推进土地集约利用，对批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽的土地，依法调整用于新的急需建设项目，目前已经盘活存量土地1万多亩。大量土地盘活，给在合适时机推出大面积地块提供了前提。在今年第29期土地出让中，推出的由两宗地组成的地块，面积就达170多亩。只要时机成熟，会有一些位置较好、配套较好的大面积地块面市。

　　疑问

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　　交易冷热不均意味着什么？

　　最近一段时间，南宁土地市场交易增多。土地市场活跃会不会传导到住宅市场，并影响市场价格？这成为不少购房者关注的话题。

　　南宁购房者小方说，南宁最近几期土地出让中，有的地块是几名开发商竞争，成交出现溢价。虽然情景没有前两年的拍卖会那么火爆，但他担心这样发展下去，行情一旦趋热会推动住宅价格上涨。

　　万恩平认为，对近段时间南宁土地市场的波动要理性看待。有的地块确实有多家企业竞买，但有的地块也因无人问津而流拍。这说明，土地交易市场存在着冷热不均的现象。购房者买房存在刚需，开发商买地同样也存在刚需。那些开发风险低、资金回笼快的项目，就成为不少开发商竞买的对象。而一些开发风险大、配套不成熟的地块，尽管投资门槛低，仍难吸引开发商，这体现出开发商买地已经十分理性。

　　张定北介绍，土地交易行情是否看涨，除了看地块单价外，还要看楼面地价等指标。最近南宁成交的几宗土地，楼面地价基本不超过2500元/平方米，这与当前的市场是吻合的。楼面地价没有大幅上涨，售价就缺乏上涨的基础。

　　如果把住宅比喻为面包，土地则是面粉。一些开发商开发的楼盘接近尾声，需要寻找新的项目，这种再生产式的买地，与以前的投机性买地是不同的。土地和住宅一样，投机性需求少了，价格就会平稳。